Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust es un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que es dueño, opera y reurbaniza centros comerciales al aire libre y propiedades de uso mixto. La mayoría de sus propiedades están en grandes mercados costeros, y algunas están en regiones más pequeñas con fuertes tendencias económicas y de población. Sus 103 propiedades tienen cerca de 3,700 inquilinos en 28.8 millones de pies cuadrados de espacio comercial y cerca de 2,500 unidades residenciales.

Sus propiedades de uso mixto más conocidas son Santana Row en San José, Pike & Rose en Maryland y Assembly Row cerca de Boston. Subió su dividendo en 2026 por el año 59.º seguido, el mayor récord del sector de los REIT.

El mercado valora a Federal Realty por el riesgo de que consumidores más débiles y mayores costos por aranceles lleven a algunos inquilinos minoristas a cerrar tiendas, y por los mayores costos de intereses. Federal Realty paga un dividendo grande, por lo que las tasas de interés más altas hacen sus acciones menos atractivas y suben el costo de la deuda nueva. La deuda total subió a 4.77 mil millones de dólares al 30 de junio de 2026 desde 4.49 mil millones de dólares un año antes, y en agosto de 2026 emitió 460 millones de dólares de pagarés canjeables que pueden convertirse en acciones. Para que la brecha se cierre, deben cumplirse tres cosas.

Federal Realty debe alcanzar su guía de FFO básicos de 2026 de 7.48 a 7.56 dólares por acción. Su récord de arrendamientos debe convertirse en ingresos a medida que abran nuevos inquilinos, lo que sube la ocupación de 93.8 % hacia su tasa de arrendamiento de 96.1 %. Los aumentos de renta en contratos nuevos y renovados deben mantenerse cerca de la tasa en efectivo de 15 % del Q2 de 2026. El informe del Q3 de 2026, el 30 de octubre de 2026, da la próxima prueba.

La guía de 2027 en febrero de 2027 muestra si el crecimiento de los FFO continúa hacia las metas que dio para 2028 en su Día del Inversionista. Si estas pruebas se cumplen, la brecha puede cerrarse en los próximos cuatro a seis trimestres. La razón principal por la que podría no cerrarse es una ola de quiebras de minoristas, que reduciría la ocupación y las rentas.

1. 30 oct 2026Pendiente

   Resultados del Q3 de 2026: ocupación y arrendamientosPasa si la guía de FFO básicos se mantiene en 7.48 a 7.56 dólares por acción o sube, con mayor ocupación; falla un recorte de la guía o una ocupación a la baja.
2. febrero de 2027 · est.Pendiente

   Guía de 2027: crecimiento de los FFOPasa una guía de FFO básicos de 2027 con un crecimiento de cerca de 4 % o más; falla una guía de FFO básicos plana o menor.

Todos los puntos de control cumplidos y fallidos de todos los picks (en inglés)

• 1 de octubre de 2026Federal Realty compró The Summit, un centro comercial al aire libre de cerca de 870,000 pies cuadrados en Birmingham, Alabama, por 508 millones de dólares (498 millones de dólares netos). El centro tiene más de 110 inquilinos y estaba ocupado en 92 %. Federal Realty pagó con dinero de la venta de activos, flujo de caja libre y sus recientes pagarés canjeables. Dijo que la compra suma de inmediato a los FFO.
• 11 de agosto de 2026Federal Realty OP emitió 460 millones de dólares de pagarés senior canjeables de 3.500 % con vencimiento en 2031. Los tenedores pueden canjearlos por efectivo y, por encima del principal, por efectivo o acciones. Federal Realty compró opciones de compra con tope para reducir la dilución y planea usar el resto del dinero para pagar deuda y para fines generales.
• 31 de julio de 2026Federal Realty presentó los resultados del Q2 de 2026. Los FFO básicos subieron 6.8 % a 1.88 dólares por acción. Firmó 124 contratos de arrendamiento por 819,273 pies cuadrados, un récord histórico, con un crecimiento de la renta de 15 % en base de efectivo. La ocupación fue de 93.8 % y la tasa de arrendamiento fue de 96.1 %. Subió el dividendo trimestral 3 % a 1.16 dólares por acción y subió su guía de FFO básicos de 2026 a 7.48 a 7.56 dólares por acción.

Últimos resultados

31 de julio de 2026 (8-K en sec.gov)

Próximos resultados

30 de octubre de 2026, confirmado por la empresa.

• 10-QInforme trimestral del período que termina el 30 de junio de 2026Presentado el 31 de julio de 2026 · frt-20260630
• 8-KComunicado de resultadosPresentado el 31 de julio de 2026 · frt-20260731
• 10-QInforme trimestral del período que termina el 31 de marzo de 2026Presentado el 1 de mayo de 2026 · frt-20260331
• 8-KComunicado de resultadosPresentado el 1 de mayo de 2026 · frt-20260501
• 10-KInforme anual del período que termina el 31 de diciembre de 2025Presentado el 12 de febrero de 2026 · frt-20251231
• 8-KComunicado de resultadosPresentado el 12 de febrero de 2026 · frt-20260212
• 10-QInforme trimestral del período que termina el 30 de septiembre de 2025Presentado el 31 de octubre de 2025 · frt-20250930
• 8-KComunicado de resultadosPresentado el 31 de octubre de 2025 · frt-20251031

Todas las presentaciones en SEC EDGAR (CIK 34903)

• Los inquilinos minoristas pueden cerrar tiendas o declararse en quiebra si los consumidores gastan menos o los aranceles suben sus costos. El espacio vacío baja las rentas hasta que abran nuevos inquilinos.
• Las tasas de interés más altas aumentan el costo de la deuda nueva y pueden bajar el valor de sus propiedades. Cerca de 23 % de su deuda tenía tasas variables al 30 de junio de 2026.
• Federal Realty gasta mucho en reurbanización y en nuevos proyectos de uso mixto. Los proyectos que cuestan más o tardan más de lo planeado dan menores rendimientos.
• Los pagarés canjeables emitidos en agosto de 2026 pueden dar lugar a acciones nuevas si el precio de la acción sube lo suficiente, aunque las opciones de compra con tope reducen esta dilución.

Federal Realty se financia sobre todo con pagarés senior no garantizados. Al 30 de junio de 2026, la deuda total era de 4.77 mil millones de dólares y la deuda neta era de 4.66 mil millones de dólares, con efectivo de 107 millones de dólares. Leer más

Rendimiento por dividendo

4.3% (últimos 12 meses, al precio de hoy de USD 105.77)

Pagado por acción

USD 4.55 en los últimos 12 meses (pagos: 4)

Tasa anual actual

USD 4.64 (USD 1.16 × 4 al año)

Razón de pago

95% de las ganancias del último año fiscal (el año terminó el 31 de diciembre de 2025)

Última fecha ex-dividendo

1 de octubre de 2026, USD 1.16 por acción

Dividendos por acción por año

En los últimos 5 años, el dividendo creció cerca de 1.4% al año. En los últimos 10 años, el dividendo creció cerca de 1.8% al año.

Fuente: informes de la empresa y datos de mercado, leídos el 26 de octubre de 2026. La fecha ex-dividendo es el primer día en que un comprador ya no recibe el próximo pago.