Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust ist ein Immobilien-Investmentfonds (REIT), der offene Einkaufszentren und gemischt genutzte Immobilien besitzt, betreibt und neu entwickelt. Die meisten seiner Immobilien liegen in großen Küstenmärkten, einige in kleineren Regionen mit starker wirtschaftlicher und demografischer Entwicklung. Seine 103 Immobilien haben etwa 3.700 Mieter auf 28,8 Millionen Quadratfuß Gewerbefläche und etwa 2.500 Wohneinheiten.

Seine bekanntesten gemischt genutzten Immobilien sind Santana Row in San Jose, Pike & Rose in Maryland und Assembly Row bei Boston. Es erhöhte seine Dividende 2026 im 59. Jahr in Folge, die längste Serie im REIT-Sektor.

Der Markt bewertet Federal Realty mit einem Abschlag wegen des Risikos, dass schwächere Verbraucher und höhere Kosten durch Zölle einige Einzelhandelsmieter dazu bringen, Geschäfte zu schließen, und wegen höherer Zinskosten. Federal Realty zahlt eine hohe Dividende, deshalb machen höhere Zinsen seine Aktien weniger attraktiv und erhöhen die Kosten neuer Schulden. Die gesamten Schulden stiegen am 30. Juni 2026 auf 4,77 Mrd.

US-Dollar, nach 4,49 Mrd. US-Dollar ein Jahr zuvor, und im August 2026 gab es Umtauschanleihen über 460 Mio. US-Dollar aus, die sich in Aktien umwandeln können. Damit sich die Lücke schließt, müssen drei Dinge zutreffen.

Federal Realty muss seine Prognose für den Core FFO 2026 von 7,48 bis 7,56 US-Dollar je Aktie erreichen. Die Rekordvermietungen müssen sich in Einnahmen verwandeln, wenn neue Mieter eröffnen, was die Auslastung von 93,8 % in Richtung der Vermietungsquote von 96,1 % hebt. Die Mieterhöhungen bei neuen und verlängerten Mietverträgen müssen nahe den 15 % zahlungswirksam aus Q2 2026 bleiben. Der Bericht für Q3 2026 am 30.

Oktober 2026 bringt den nächsten Test. Die Prognose für 2027 im Februar 2027 zeigt, ob das FFO-Wachstum in Richtung der Ziele für 2028 weitergeht, die das Unternehmen an seinem Investor Day nannte. Wenn diese Prüfungen bestanden werden, kann sich die Lücke in den nächsten vier bis sechs Quartalen schließen. Der wichtigste Grund, warum sie sich nicht schließen könnte, ist eine Welle von Insolvenzen im Einzelhandel, die Auslastung und Mieten senken würde.

1. 30. Okt. 2026Ausstehend

   Zahlen zu Q3 2026: Auslastung und VermietungEine beibehaltene oder angehobene Prognose für den Core FFO von 7,48 bis 7,56 US-Dollar je Aktie bei höherer Auslastung gilt als bestanden; eine gesenkte Prognose oder eine fallende Auslastung gilt als nicht bestanden.
2. Februar 2027 · gesch.Ausstehend

   Prognose für 2027: FFO-WachstumEine Prognose für den Core FFO 2027 mit einem Wachstum von etwa 4 % oder mehr gilt als bestanden; eine stagnierende oder niedrigere Prognose für den Core FFO gilt als nicht bestanden.

Alle bestandenen und gescheiterten Checkpoints aller Picks (Englisch)

• 1. Oktober 2026Federal Realty kaufte The Summit, ein offenes Einzelhandelszentrum mit etwa 870.000 Quadratfuß in Birmingham, Alabama, für 508 Mio. US-Dollar (498 Mio. US-Dollar netto). Das Zentrum hat mehr als 110 Mieter und war zu 92 % ausgelastet. Federal Realty bezahlte mit Geld aus Verkäufen von Immobilien, mit freiem Cashflow und mit seinen jüngsten Umtauschanleihen. Es sagte, dass der Kauf den FFO sofort erhöht.
• 11. August 2026Federal Realty OP gab vorrangige Umtauschanleihen über 460 Mio. US-Dollar mit 3,500 % und Fälligkeit 2031 aus. Inhaber können sie gegen Bargeld und, über den Nennbetrag hinaus, gegen Bargeld oder Aktien umtauschen. Federal Realty kaufte Capped Calls, um die Verwässerung zu senken, und plant, den Rest des Geldes zur Rückzahlung von Schulden und für allgemeine Zwecke zu nutzen.
• 31. Juli 2026Federal Realty legte die Ergebnisse für Q2 2026 vor. Der Core FFO stieg um 6,8 % auf 1,88 US-Dollar je Aktie. Es schloss 124 Mietverträge über 819.273 Quadratfuß ab, ein Rekord, mit einem Mietwachstum von 15 % zahlungswirksam. Die Auslastung lag bei 93,8 % und die Vermietungsquote bei 96,1 %. Es erhöhte die Quartalsdividende um 3 % auf 1,16 US-Dollar je Aktie und hob seine Prognose für den Core FFO 2026 auf 7,48 bis 7,56 US-Dollar je Aktie an.

Letzte Zahlen

31. Juli 2026 (8-K auf sec.gov)

Nächste Zahlen

30. Oktober 2026, vom Unternehmen bestätigt.

• 10-QQuartalsbericht für den Zeitraum bis 30. Juni 2026Eingereicht am 31. Juli 2026 · frt-20260630
• 8-KErgebnismitteilungEingereicht am 31. Juli 2026 · frt-20260731
• 10-QQuartalsbericht für den Zeitraum bis 31. März 2026Eingereicht am 1. Mai 2026 · frt-20260331
• 8-KErgebnismitteilungEingereicht am 1. Mai 2026 · frt-20260501
• 10-KJahresbericht für den Zeitraum bis 31. Dezember 2025Eingereicht am 12. Februar 2026 · frt-20251231
• 8-KErgebnismitteilungEingereicht am 12. Februar 2026 · frt-20260212
• 10-QQuartalsbericht für den Zeitraum bis 30. September 2025Eingereicht am 31. Oktober 2025 · frt-20250930
• 8-KErgebnismitteilungEingereicht am 31. Oktober 2025 · frt-20251031

Alle Einreichungen bei SEC EDGAR (CIK 34903)

• Einzelhandelsmieter können Geschäfte schließen oder Insolvenz anmelden, wenn Verbraucher weniger ausgeben oder Zölle ihre Kosten erhöhen. Leere Flächen senken die Mieteinnahmen, bis neue Mieter eröffnen.
• Höhere Zinsen erhöhen die Kosten neuer Schulden und können den Wert der Immobilien senken. Etwa 23 % der Schulden hatten am 30. Juni 2026 variable Zinsen.
• Federal Realty gibt viel für die Neuentwicklung und für neue gemischt genutzte Projekte aus. Projekte, die mehr kosten oder länger dauern als geplant, bringen geringere Renditen.
• Die im August 2026 ausgegebenen Umtauschanleihen können zu neuen Aktien führen, wenn der Aktienkurs weit genug steigt, auch wenn Capped Calls diese Verwässerung senken.

Federal Realty finanziert sich vor allem mit unbesicherten vorrangigen Anleihen. Am 30. Weiterlesen

Dividendenrendite

4,3 % (letzte 12 Monate, beim heutigen Kurs von 105,77 $)

Ausgeschüttet je Aktie

4,55 $ in den letzten 12 Monaten (Zahlungen: 4)

Aktuelle Jahresrate

4,64 $ (1,16 $ × 4 im Jahr)

Ausschüttungsquote

95 % des Gewinns im letzten Geschäftsjahr (das Jahr endete am 31. Dezember 2025)

Letzter Ex-Dividenden-Tag

1. Oktober 2026, 1,16 $ je Aktie

Dividende je Aktie nach Jahr

In den letzten 5 Jahren ist die Dividende um etwa 1,4 % pro Jahr gestiegen. In den letzten 10 Jahren ist die Dividende um etwa 1,8 % pro Jahr gestiegen.

Quelle: Unternehmensberichte und Marktdaten, Stand 26. Oktober 2026. Der Ex-Dividenden-Tag ist der erste Tag, an dem ein Käufer die nächste Zahlung nicht mehr erhält.