Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่เป็นเจ้าของ ดำเนินงาน และพัฒนาใหม่ศูนย์การค้าแบบเปิดโล่งและอสังหาริมทรัพย์ใช้งานหลากหลาย ทรัพย์สินส่วนใหญ่อยู่ในตลาดชายฝั่งสำคัญ และบางแห่งอยู่ในภูมิภาคเล็กกว่าที่มีแนวโน้มเศรษฐกิจและประชากรที่แข็งแกร่ง ทรัพย์สิน 103 แห่งของบริษัทมีผู้เช่าประมาณ 3,700 ราย ในพื้นที่เชิงพาณิชย์ 28.8 ล้านตารางฟุต และที่อยู่อาศัยประมาณ 2,500 ยูนิต ทรัพย์สินใช้งานหลากหลายที่รู้จักมากที่สุดคือ Santana Row ในซานโฮเซ Pike & Rose ในแมริแลนด์ และ Assembly Row ใกล้บอสตัน บริษัทปรับเพิ่มเงินปันผลในปี 2026 เป็นปีที่ 59 ติดต่อกัน ซึ่งเป็นสถิติที่ยาวที่สุดในภาค REIT

ตลาดตีราคา Federal Realty ตามความเสี่ยงที่ผู้บริโภคอ่อนแอและต้นทุนที่สูงขึ้นจากภาษีศุลกากรทำให้ผู้เช่าค้าปลีกบางรายปิดร้าน และตามต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้น Federal Realty จ่ายเงินปันผลสูง ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นทำให้หุ้นน่าสนใจน้อยลงและเพิ่มต้นทุนของหนี้ใหม่ หนี้รวมเพิ่มเป็น 4.77 พันล้านดอลลาร์ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 จาก 4.49 พันล้านดอลลาร์ในปีก่อน และในเดือนสิงหาคม 2026 บริษัทออกหุ้นกู้แลกเปลี่ยนได้ 460 ล้านดอลลาร์ที่เปลี่ยนเป็นหุ้นได้ เพื่อให้ช่องว่างปิดได้ ต้องเป็นจริงสามข้อ Federal Realty ต้องถึงแนวโน้ม Core FFO ปี 2026 ที่ 7.48 ถึง 7.56 ดอลลาร์ต่อหุ้น การเช่าพื้นที่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ต้องกลายเป็นรายได้เมื่อผู้เช่าใหม่เปิดร้าน ซึ่งดันอัตราการเข้าใช้พื้นที่จาก 93.8% สู่อัตราที่ทำสัญญาเช่าแล้ว 96.1% การขึ้นค่าเช่าในสัญญาใหม่และสัญญาต่ออายุต้องอยู่ใกล้อัตราเงินสด 15% ของ Q2 2026 รายงาน Q3 2026 ในวันที่ 30 ตุลาคม 2026 เป็นการทดสอบถัดไป แนวโน้มปี 2027 ในเดือนกุมภาพันธ์ 2027 แสดงว่าการเติบโตของ FFO ยังดำเนินต่อสู่เป้าหมายที่บริษัทให้ไว้สำหรับปี 2028 ในงาน Investor Day หรือไม่ ถ้าการตรวจสอบเหล่านี้ผ่าน ช่องว่างอาจปิดได้ในสี่ถึงหกไตรมาสข้างหน้า เหตุผลหลักที่ช่องว่างอาจไม่ปิดคือคลื่นการล้มละลายของธุรกิจค้าปลีก ซึ่งจะลดอัตราการเข้าใช้พื้นที่และค่าเช่า

1. 30 ต.ค. 2026กำลังจะถึง

   ผล Q3 2026: อัตราการเข้าใช้พื้นที่และการเช่าผ่านถ้าแนวโน้ม Core FFO คงที่ 7.48 ถึง 7.56 ดอลลาร์ต่อหุ้นหรือปรับเพิ่ม พร้อมอัตราการเข้าใช้พื้นที่ที่สูงขึ้น ไม่ผ่านถ้าแนวโน้มลดลงหรืออัตราการเข้าใช้พื้นที่ลดลง
2. กุมภาพันธ์ 2027 · ประมาณกำลังจะถึง

   แนวโน้มปี 2027: การเติบโตของ FFOผ่านถ้าแนวโน้ม Core FFO ปี 2027 บอกการเติบโตประมาณ 4% ขึ้นไป ไม่ผ่านถ้าแนวโน้ม Core FFO ไม่เติบโตหรือต่ำลง

จุดตรวจสอบที่ผ่านและไม่ผ่านทั้งหมดของทุกหุ้น (ภาษาอังกฤษ)

• 1 ตุลาคม 2026Federal Realty ซื้อ The Summit ศูนย์ค้าปลีกแบบเปิดโล่งประมาณ 870,000 ตารางฟุตในเบอร์มิงแฮม รัฐแอละแบมา ในราคา 508 ล้านดอลลาร์ (498 ล้านดอลลาร์สุทธิ) ศูนย์มีผู้เช่ามากกว่า 110 ราย และมีผู้เข้าใช้ 92% Federal Realty จ่ายด้วยเงินจากการขายสินทรัพย์ กระแสเงินสดอิสระ และหุ้นกู้แลกเปลี่ยนได้ล่าสุด บริษัทกล่าวว่าการซื้อนี้เพิ่ม FFO ทันที
• 11 สิงหาคม 2026Federal Realty OP ออกหุ้นกู้อาวุโสแลกเปลี่ยนได้ 3.500% ครบกำหนดปี 2031 จำนวน 460 ล้านดอลลาร์ ผู้ถือแลกเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ และสำหรับส่วนที่เกินเงินต้นแลกเป็นเงินสดหรือหุ้นได้ Federal Realty ซื้อ capped call เพื่อลดการลดสัดส่วนการถือหุ้น และวางแผนใช้เงินที่เหลือชำระหนี้และเพื่อวัตถุประสงค์ทั่วไป
• 31 กรกฎาคม 2026Federal Realty รายงานผลประกอบการ Q2 2026 Core FFO เพิ่มขึ้น 6.8% เป็น 1.88 ดอลลาร์ต่อหุ้น บริษัทลงนามสัญญาเช่า 124 ฉบับ รวม 819,273 ตารางฟุต เป็นสถิติสูงสุดตลอดกาล โดยค่าเช่าเติบโต 15% ตามเกณฑ์เงินสด อัตราการเข้าใช้พื้นที่อยู่ที่ 93.8% และอัตราที่ทำสัญญาเช่าแล้วอยู่ที่ 96.1% บริษัทปรับเพิ่มเงินปันผลรายไตรมาส 3% เป็น 1.16 ดอลลาร์ต่อหุ้น และปรับเพิ่มแนวโน้ม Core FFO ปี 2026 เป็น 7.48 ถึง 7.56 ดอลลาร์ต่อหุ้น

ผลประกอบการล่าสุด

31 กรกฎาคม 2026 (8-K บน sec.gov)

ผลประกอบการครั้งถัดไป

30 ตุลาคม 2026 บริษัทยืนยันแล้ว

• 10-Qรายงานรายไตรมาส สำหรับงวดที่สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2026ยื่นเมื่อ 31 กรกฎาคม 2026 · frt-20260630
• 8-Kข่าวประกาศผลประกอบการยื่นเมื่อ 31 กรกฎาคม 2026 · frt-20260731
• 10-Qรายงานรายไตรมาส สำหรับงวดที่สิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2026ยื่นเมื่อ 1 พฤษภาคม 2026 · frt-20260331
• 8-Kข่าวประกาศผลประกอบการยื่นเมื่อ 1 พฤษภาคม 2026 · frt-20260501
• 10-Kรายงานประจำปี สำหรับงวดที่สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2025ยื่นเมื่อ 12 กุมภาพันธ์ 2026 · frt-20251231
• 8-Kข่าวประกาศผลประกอบการยื่นเมื่อ 12 กุมภาพันธ์ 2026 · frt-20260212

เอกสารที่ยื่นทั้งหมดบน SEC EDGAR (CIK 34903)

• ผู้เช่าค้าปลีกอาจปิดร้านหรือยื่นล้มละลายถ้าผู้บริโภคใช้จ่ายน้อยลงหรือภาษีศุลกากรเพิ่มต้นทุน พื้นที่ว่างลดค่าเช่าจนกว่าผู้เช่าใหม่จะเปิดร้าน
• อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพิ่มต้นทุนของหนี้ใหม่และอาจลดมูลค่าทรัพย์สิน หนี้ประมาณ 23% มีอัตราดอกเบี้ยแปรผัน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026
• Federal Realty ใช้จ่ายมากกับการพัฒนาใหม่และโครงการใช้งานหลากหลายใหม่ โครงการที่มีต้นทุนมากกว่าหรือใช้เวลานานกว่าที่วางแผนให้ผลตอบแทนต่ำลง
• หุ้นกู้แลกเปลี่ยนได้ที่ออกในเดือนสิงหาคม 2026 อาจนำไปสู่หุ้นใหม่ถ้าราคาหุ้นเพิ่มสูงพอ แม้ว่า capped call จะลดการลดสัดส่วนการถือหุ้นนี้

Federal Realty หาเงินทุนหลักจากหุ้นกู้อาวุโสไม่มีหลักประกัน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 หนี้รวมอยู่ที่ 4.77 พันล้านดอลลาร์ และหนี้สุทธิอยู่ที่ 4.66 พันล้านดอลลาร์ โดยมีเงินสด 107 ล้านดอลลาร์ หุ้นกู้อาวุโสและหุ้นกู้อยู่ที่ 2.97 พันล้านดอลลาร์ หนี้ประมาณ 77% มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ และอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.22% บริษัทเบิก 286 ล้านดอลลาร์จากวงเงินสินเชื่อหมุนเวียน 1.4 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งครบกำหนดในเดือนเมษายน 2030 พร้อมสิทธิขยายถึงเดือนเมษายน 2031 หนี้รวมเป็น 39% ของสินทรัพย์รวม เทียบกับขีดจำกัดตามข้อกำหนด 60% และรายได้ครอบคลุมภาระชำระหนี้รายปี 3.9 เท่า หลังไตรมาส ในเดือนสิงหาคม 2026 บริษัทออกหุ้นกู้แลกเปลี่ยนได้ 3.500% ครบกำหนดปี 2031 จำนวน 460 ล้านดอลลาร์ และวางแผนใช้เงินส่วนใหญ่ชำระหนี้ หุ้นกู้อาวุโสชุดสุดท้ายครบกำหนดในปี 2046

อัตราผลตอบแทนเงินปันผล

4.3% (12 เดือนที่ผ่านมา ที่ราคาวันนี้ US$105.77)

จ่ายต่อหุ้น

US$4.55 ใน 12 เดือนที่ผ่านมา (จำนวนครั้งที่จ่าย: 4)

อัตรารายปีปัจจุบัน

US$4.64 (US$1.16 × 4 ครั้งต่อปี)

อัตราการจ่ายเงินปันผล

95% ของกำไรปีบัญชีล่าสุด (ปีที่สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2025)

วันขึ้นเครื่องหมาย XD ล่าสุด

1 ตุลาคม 2026 US$1.16 ต่อหุ้น

เงินปันผลต่อหุ้นรายปี

ใน 5 ปีที่ผ่านมา เงินปันผลเพิ่มขึ้นประมาณ 1.4% ต่อปี ใน 10 ปีที่ผ่านมา เงินปันผลเพิ่มขึ้นประมาณ 1.8% ต่อปี

แหล่งที่มา: รายงานของบริษัทและข้อมูลตลาด อ่านเมื่อ 26 ตุลาคม 2026 วันขึ้นเครื่องหมาย XD คือวันแรกที่ผู้ซื้อไม่ได้รับเงินปันผลงวดถัดไป