Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust adalah perusahaan investasi real estat (REIT) yang memiliki, mengoperasikan, dan mengembangkan ulang pusat perbelanjaan terbuka dan properti serbaguna. Sebagian besar propertinya berada di pasar pesisir utama, dan beberapa berada di wilayah yang lebih kecil dengan tren ekonomi dan penduduk yang kuat. Ke-103 propertinya memiliki sekitar 3.700 penyewa di ruang komersial seluas 28,8 juta kaki persegi dan sekitar 2.500 unit hunian.

Properti serbagunanya yang paling terkenal adalah Santana Row di San Jose, Pike & Rose di Maryland, dan Assembly Row dekat Boston. Perusahaan menaikkan dividennya pada 2026 untuk tahun ke-59 berturut-turut, rekor terpanjang di sektor REIT.

Pasar menilai Federal Realty karena risiko bahwa konsumen yang lebih lemah dan biaya yang lebih tinggi akibat tarif mendorong sebagian penyewa ritel menutup toko, dan karena biaya bunga yang lebih tinggi. Federal Realty membayar dividen besar, sehingga suku bunga yang lebih tinggi membuat sahamnya kurang menarik dan menaikkan biaya utang baru. Total utang naik menjadi 4,77 miliar dolar per 30 Juni 2026 dari 4,49 miliar dolar setahun sebelumnya, dan pada Agustus 2026 perusahaan menerbitkan surat utang yang dapat ditukar senilai 460 juta dolar yang dapat berubah menjadi saham. Agar kesenjangan menutup, tiga hal harus terjadi.

Federal Realty harus mencapai panduan Core FFO 2026 sebesar 7,48 sampai 7,56 dolar per saham. Penyewaan rekornya harus berubah menjadi pendapatan saat penyewa baru membuka toko, yang menaikkan okupansi dari 93,8% menuju tingkat sewanya sebesar 96,1%. Kenaikan sewa pada sewa baru dan perpanjangan harus tetap mendekati tingkat tunai 15% pada Q2 2026. Laporan Q3 2026 pada 30 Oktober 2026 memberi ujian berikutnya.

Panduan 2027 pada Februari 2027 menunjukkan apakah pertumbuhan FFO berlanjut menuju target yang diberikan untuk 2028 pada Investor Day-nya. Jika pemeriksaan ini lulus, kesenjangan dapat menutup dalam empat sampai enam kuartal ke depan. Alasan utama kesenjangan mungkin tidak menutup adalah gelombang kebangkrutan ritel, yang akan memangkas okupansi dan sewa.

1. 30 Okt 2026Akan datang

   Hasil Q3 2026: okupansi dan penyewaanLulus jika panduan Core FFO tetap 7,48 sampai 7,56 dolar per saham atau dinaikkan, dengan okupansi lebih tinggi; gagal jika panduan dipangkas atau okupansi turun.
2. Februari 2027 · perk.Akan datang

   Panduan 2027: pertumbuhan FFOLulus jika panduan Core FFO 2027 menunjukkan pertumbuhan sekitar 4% atau lebih; gagal jika panduan Core FFO datar atau lebih rendah.

Semua titik periksa yang lolos dan gagal dari semua pilihan (dalam bahasa Inggris)

• 1 Oktober 2026Federal Realty membeli The Summit, pusat ritel terbuka seluas sekitar 870.000 kaki persegi di Birmingham, Alabama, seharga 508 juta dolar (498 juta dolar bersih). Pusat itu memiliki lebih dari 110 penyewa dan okupansinya 92%. Federal Realty membayar dengan uang dari penjualan aset, arus kas bebas, dan surat utang yang dapat ditukar yang baru diterbitkannya. Federal Realty mengatakan bahwa pembelian ini langsung menambah FFO.
• 11 Agustus 2026Federal Realty OP menerbitkan surat utang senior yang dapat ditukar 3,500% senilai 460 juta dolar yang jatuh tempo pada 2031. Pemegang dapat menukarnya dengan kas dan, di atas pokok, dengan kas atau saham. Federal Realty membeli capped call untuk mengurangi dilusi dan berencana memakai sisa uangnya untuk melunasi utang dan untuk keperluan umum.
• 31 Juli 2026Federal Realty melaporkan hasil Q2 2026. Core FFO naik 6,8% menjadi 1,88 dolar per saham. Perusahaan menandatangani 124 sewa seluas 819.273 kaki persegi, rekor sepanjang masa, dengan kenaikan sewa 15% secara tunai. Okupansi sebesar 93,8% dan tingkat sewanya 96,1%. Perusahaan menaikkan dividen kuartalan sebesar 3% menjadi 1,16 dolar per saham dan menaikkan panduan Core FFO 2026 menjadi 7,48 sampai 7,56 dolar per saham.

Laporan laba terakhir

31 Juli 2026 (8-K di sec.gov)

Laporan laba berikutnya

30 Oktober 2026, dikonfirmasi oleh perusahaan.

• 10-QLaporan kuartalan untuk periode yang berakhir pada 30 Juni 2026Diajukan pada 31 Juli 2026 · frt-20260630
• 8-KSiaran pers labaDiajukan pada 31 Juli 2026 · frt-20260731
• 10-QLaporan kuartalan untuk periode yang berakhir pada 31 Maret 2026Diajukan pada 1 Mei 2026 · frt-20260331
• 8-KSiaran pers labaDiajukan pada 1 Mei 2026 · frt-20260501
• 10-KLaporan tahunan untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2025Diajukan pada 12 Februari 2026 · frt-20251231
• 8-KSiaran pers labaDiajukan pada 12 Februari 2026 · frt-20260212

Semua dokumen di SEC EDGAR (CIK 34903)

• Penyewa ritel dapat menutup toko atau mengajukan kebangkrutan jika konsumen berbelanja lebih sedikit atau tarif menaikkan biaya mereka. Ruang kosong menurunkan sewa sampai penyewa baru membuka toko.
• Suku bunga yang lebih tinggi menaikkan biaya utang baru dan dapat menurunkan nilai propertinya. Sekitar 23% utangnya berbunga variabel per 30 Juni 2026.
• Federal Realty membelanjakan banyak untuk pengembangan ulang dan proyek serbaguna baru. Proyek yang lebih mahal atau lebih lama daripada rencana memberi imbal hasil yang lebih rendah.
• Surat utang yang dapat ditukar yang diterbitkan pada Agustus 2026 dapat menghasilkan saham baru jika harga saham naik cukup jauh, meskipun capped call mengurangi dilusi ini.

Federal Realty membiayai diri terutama dengan surat utang senior tanpa jaminan. Per 30 Juni 2026, total utang sebesar 4,77 miliar dolar dan utang bersih sebesar 4,66 miliar dolar, dengan kas sebesar 107 juta dolar. Baca selengkapnya

Imbal hasil dividen

4,3% (12 bulan terakhir, pada harga hari ini US$105,77)

Dibayar per saham

US$4,55 dalam 12 bulan terakhir (jumlah pembayaran: 4)

Tarif tahunan saat ini

US$4,64 (US$1,16 × 4 per tahun)

Rasio pembayaran

95% dari laba tahun fiskal terakhir (tahun yang berakhir pada 31 Desember 2025)

Tanggal ex-dividen terakhir

1 Oktober 2026, US$1,16 per saham

Dividen per saham menurut tahun

Dalam 5 tahun terakhir, dividen naik sekitar 1,4% per tahun. Dalam 10 tahun terakhir, dividen naik sekitar 1,8% per tahun.

Sumber: laporan perusahaan dan data pasar, dibaca pada 26 Oktober 2026. Tanggal ex-dividen adalah hari pertama ketika pembeli tidak lagi menerima pembayaran berikutnya.