AR, اللغة: العربية
FRTصندوق استثمار عقاري لمراكز التسوق
Federal Realty Investment Trust
معلومات عامة فقط. ليست نصيحة تناسب وضعك. ليست توصية بالشراء أو البيع. قد يملك كيفن أي سهم في هذا الموقع. اقرأ إخلاء المسؤولية (بالإنجليزية).
بقلم Kevin Amado · آخر تحديث
- السعر
- 105.77 US$
- القيمة السوقية
- القيمة السوقية 9.1 مليار US$
- رأي المحللين
- المحللون متفائل
- فئة الخصم
- أقل بوضوح من القيمة الجوهرية
- اختيار مميز
- اختيار مميز
- موعد النتائج القادم
- النتائج 30 أكتوبر ·
باختصار
- الفرضية
- يسعّر السوق Federal Realty على أساس خطر مستأجري التجزئة وارتفاع كلفة الفائدة، ويمكن أن يسدّ الفجوة تأجير قياسي يرفع الإشغال ونموا في FFO في 2027.
- الفجوة
- قد تُغلق.
تاريخ السعر
نبذة عن الشركة
Federal Realty Investment Trust صندوق استثمار عقاري (REIT) يملك ويشغّل ويعيد تطوير مراكز التسوق المفتوحة والعقارات متعددة الاستخدامات. معظم عقاراته في أسواق ساحلية كبرى، وبعضها في مناطق أصغر ذات اتجاهات اقتصادية وسكانية قوية. وتضم عقاراته البالغ عددها 103 نحو 3,700 مستأجر في 28.8 مليون قدم مربعة من المساحات التجارية ونحو 2,500 وحدة سكنية.
وأشهر عقاراته متعددة الاستخدامات هي Santana Row في سان خوسيه وPike & Rose في ماريلاند وAssembly Row قرب بوسطن. ورفع توزيعاته في 2026 للعام الـ 59 على التوالي، وهو أطول سجل في قطاع صناديق الاستثمار العقاري.
الفرضية
يسعّر السوق Federal Realty على أساس خطر أن يدفع ضعف المستهلكين وارتفاع التكاليف من الرسوم الجمركية بعض مستأجري التجزئة إلى إغلاق متاجر، وعلى أساس ارتفاع كلفة الفائدة. تدفع Federal Realty توزيعا كبيرا، لذلك يجعل ارتفاع أسعار الفائدة أسهمها أقل جاذبية ويرفع كلفة الدين الجديد. وارتفع إجمالي الدين إلى 4.77 مليار دولار في 30 يونيو 2026 من 4.49 مليار دولار قبل عام، وفي أغسطس 2026 أصدرت سندات قابلة للتبادل بقيمة 460 مليون دولار يمكن أن تتحول إلى أسهم. ولكي تُسدّ الفجوة، يجب أن تتحقق ثلاثة أمور.
يجب أن تبلغ Federal Realty توقعاتها لعام 2026 لـ FFO الأساسية البالغة 7.48 إلى 7.56 دولار للسهم. ويجب أن يتحول تأجيرها القياسي إلى دخل مع افتتاح المستأجرين الجدد أبوابهم، ما يرفع الإشغال من 93.8% نحو معدل التأجير البالغ 96.1%. ويجب أن تبقى زيادات الإيجار على العقود الجديدة والمجددة قرب المعدل النقدي البالغ 15% في Q2 2026. ويقدم تقرير Q3 2026 في 30 أكتوبر 2026 الاختبار القادم.
وتُظهر توقعات 2027 في فبراير 2027 هل يستمر نمو FFO نحو الأهداف التي أعطتها لعام 2028 في يوم المستثمرين. وإذا نجحت هذه الاختبارات، يمكن أن تُسدّ الفجوة خلال الأرباع الأربعة إلى الستة القادمة. والسبب الرئيسي الذي قد يمنع سدّها هو موجة من إفلاسات تجار التجزئة، ستخفض الإشغال والإيجار.
نقاط المتابعة
- 30 أكتوبر 2026قادمةنتائج Q3 2026: الإشغال والتأجيرينجح إذا أبقت توقعات FFO الأساسية عند 7.48 إلى 7.56 دولار للسهم أو رفعتها مع ارتفاع الإشغال؛ ويفشل خفض التوقعات أو انخفاض الإشغال.
- فبراير 2027 · تقديريقادمةتوقعات 2027: نمو FFOينجح إذا تضمنت توقعات FFO الأساسية لعام 2027 نموا بنحو 4% أو أكثر؛ ويفشل إذا كانت ثابتة أو أقل.
كل نقاط المتابعة التي تحققت أو لم تتحقق لكل الأسهم (بالإنجليزية)
أحداث حديثة
- 1 أكتوبر 2026اشترت Federal Realty مركز The Summit، وهو مركز تجزئة مفتوح مساحته نحو 870,000 قدم مربعة في برمنغهام بولاية ألاباما، مقابل 508 ملايين دولار (498 مليون دولار صافية). ويضم المركز أكثر من 110 مستأجرين وكان مشغولا بنسبة 92%. ودفعت Federal Realty من أموال بيع الأصول والتدفق النقدي الحر وسنداتها القابلة للتبادل الأخيرة. وقالت إن الشراء يضيف إلى FFO فورا.
- 11 أغسطس 2026أصدرت Federal Realty OP سندات أولى قابلة للتبادل بقيمة 460 مليون دولار بفائدة 3.500% تستحق في 2031. ويمكن للحاملين تبادلها نقدا، وفوق أصل المبلغ نقدا أو أسهما. واشترت Federal Realty صفقات خيار شراء محددة السقف لتخفيض التخفيف، وتخطط لاستخدام بقية الأموال لسداد الدين وللأغراض العامة.
- 31 يوليو 2026أعلنت Federal Realty نتائج Q2 2026. ارتفعت FFO الأساسية 6.8% إلى 1.88 دولار للسهم. ووقعت 124 عقد إيجار لمساحة 819,273 قدما مربعة، وهو رقم قياسي على الإطلاق، مع نمو في الإيجار بنسبة 15% على أساس نقدي. وبلغ الإشغال 93.8% ومعدل التأجير 96.1%. ورفعت التوزيع الربع سنوي بنسبة 3% إلى 1.16 دولار للسهم ورفعت توقعاتها لعام 2026 لـ FFO الأساسية إلى 7.48 إلى 7.56 دولار للسهم.
عرض 3 أحداث أقدمإخفاء الأحداث الأقدم
- 21 مايو 2026في يوم المستثمرين في Santana Row حدّثت Federal Realty استراتيجية نموها طويلة الأجل وأعطت إطارا لأهداف نمو FFO وAFFO للسهم حتى 2028.
- 1 مايو 2026أعلنت Federal Realty نتائج Q1 2026. ارتفعت FFO الأساسية 10.6% إلى 1.88 دولار للسهم، وارتفع الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة 4.7%. واشترت Congressional North Shopping Center في مقاطعة مونتغمري بولاية ماريلاند مقابل 72.3 مليون دولار في مارس 2026.
- 14 أبريل 2026استبدلت Federal Realty تسهيلها الائتماني الدوار البالغ 1.25 مليار دولار بتسهيل قيمته 1.4 مليار دولار يستحق في 12 أبريل 2030، مع خياري تمديد مدة كل منهما ستة أشهر.
التقارير والمواعيد
- آخر نتائج
- 31 يوليو 2026 (نموذج 8-K على sec.gov)
- النتائج القادمة
- 30 أكتوبر 2026، أكدته الشركة.
- 10-Qتقرير ربع سنوي عن الفترة المنتهية في 30 يونيو 2026قُدِّم في 31 يوليو 2026 · frt-20260630
- 8-Kبيان النتائجقُدِّم في 31 يوليو 2026 · frt-20260731
- 10-Qتقرير ربع سنوي عن الفترة المنتهية في 31 مارس 2026قُدِّم في 1 مايو 2026 · frt-20260331
- 8-Kبيان النتائجقُدِّم في 1 مايو 2026 · frt-20260501
- 10-Kتقرير سنوي عن الفترة المنتهية في 31 ديسمبر 2025قُدِّم في 12 فبراير 2026 · frt-20251231
- 8-Kبيان النتائجقُدِّم في 12 فبراير 2026 · frt-20260212
المخاطر
- قد يغلق مستأجرو التجزئة متاجرهم أو يعلنون إفلاسهم إذا أنفق المستهلكون أقل أو رفعت الرسوم الجمركية تكاليفهم. وتخفض المساحة الشاغرة الإيجار إلى أن يفتتح مستأجرون جدد.
- ارتفاع أسعار الفائدة يرفع كلفة الدين الجديد وقد يخفض قيمة عقاراتها. وكان نحو 23% من دينها بفائدة متغيرة في 30 يونيو 2026.
- تنفق Federal Realty كثيرا على إعادة التطوير والمشاريع الجديدة متعددة الاستخدامات. والمشاريع التي تكلف أكثر أو تستغرق وقتا أطول من المخطط تعطي عوائد أقل.
- قد تؤدي السندات القابلة للتبادل الصادرة في أغسطس 2026 إلى أسهم جديدة إذا ارتفع سعر السهم بما يكفي، رغم أن صفقات الخيار محددة السقف تخفض هذا التخفيف.
الميزانية العمومية
- النقد
- 107 مليون US$
- الدين
- 4.8 مليار US$
- صافي الدين
- 4.7 مليار US$
- خط ائتمان
- 1.1 مليار US$
- غير مسحوب، حتى أبريل 2030
النقد مقابل الدين
دين مغطى بالنقدصافي الدين 4.7 مليار US$
تمول Federal Realty نفسها أساسا بسندات أولى غير مضمونة. في 30 يونيو 2026 بلغ إجمالي الدين 4.77 مليار دولار وصافي الدين 4.66 مليار دولار، مع نقد قدره 107 ملايين دولار. وبلغت السندات الأولى وسندات الدين 2.97 مليار دولار. وكان نحو 77% من الدين بفائدة ثابتة، وبلغ متوسط سعر الفائدة المرجح 4.22%. وسُحب 286 مليون دولار من تسهيلها الائتماني الدوار البالغ 1.4 مليار دولار، الذي يستحق في أبريل 2030 مع خيارات حتى أبريل 2031. وكان إجمالي الدين 39% من إجمالي الأصول مقابل حد تعهد قدره 60%، وغطى الدخل خدمة الدين السنوية 3.9 مرة. وبعد الربع، في أغسطس 2026، أصدرت سندات قابلة للتبادل بقيمة 460 مليون دولار بفائدة 3.500% تستحق في 2031 وتخطط لاستخدام معظم الأموال لسداد الدين. وتستحق آخر سنداتها الأولى في 2046.
توزيعات الأرباح
- عائد توزيعات الأرباح
- 4.3% (آخر 12 شهرا، بسعر اليوم 105.77 US$)
- المدفوع لكل سهم
- 4.55 US$ خلال آخر 12 شهرا (عدد الدفعات: 4)
- المعدل السنوي الحالي
- 4.64 US$ (1.16 US$ × 4 في السنة)
- نسبة التوزيع
- 95% من أرباح السنة المالية الأخيرة (السنة المنتهية في 31 ديسمبر 2025)
- آخر تاريخ لانقطاع الاستحقاق
- 1 أكتوبر 2026، 1.16 US$ لكل سهم
توزيعات الأرباح لكل سهم حسب السنة
| 2016 | 3.84 US$ | |
|---|---|---|
| 2017 | 3.96 US$ | |
| 2018 | 4.04 US$ | |
| 2019 | 4.14 US$ | |
| 2020 | 4.22 US$ | |
| 2021 | 4.26 US$ | |
| 2022 | 4.30 US$ | |
| 2023 | 4.34 US$ | |
| 2024 | 3.28 US$ | |
| 2025 | 4.43 US$ |
خلال آخر 5 سنوات، ارتفعت توزيعات الأرباح بنحو 1.4% في السنة. خلال آخر 10 سنوات، ارتفعت توزيعات الأرباح بنحو 1.8% في السنة.
المصدر: تقارير الشركة وبيانات السوق، قُرئت في 26 أكتوبر 2026. تاريخ انقطاع الاستحقاق هو أول يوم لا يحصل فيه المشتري على الدفعة التالية.
شركات مشابهة
- AOSA. O. Smithالمشترك: ضعف المستهلك, أسعار الفائدة, الرسوم الجمركية والتجارة
- القيمة الجوهرية
- أقل من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- قد تُغلق
- DOOBRPالمشترك: الرسوم الجمركية والتجارة, ضعف المستهلك, أسعار الفائدة
- القيمة الجوهرية
- أقل من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- بطيئة
- MASMascoالمشترك: ضعف المستهلك, أسعار الفائدة, الرسوم الجمركية والتجارة
- القيمة الجوهرية
- قريب من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- قد تُغلق
- PIIPolarisالمشترك: ضعف المستهلك, أسعار الفائدة, الرسوم الجمركية والتجارة
- القيمة الجوهرية
- أقل من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- بطيئة
- ANAutoNationالمشترك: ضعف المستهلك, أسعار الفائدة, الرسوم الجمركية والتجارة
- القيمة الجوهرية
- أقل بوضوح من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- بطيئة