Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust to fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT), który posiada, prowadzi i przebudowuje otwarte centra handlowe i nieruchomości wielofunkcyjne. Większość jego nieruchomości leży na dużych rynkach nadmorskich, a niektóre w mniejszych regionach o silnych trendach gospodarczych i demograficznych. Jego 103 nieruchomości mają około 3 700 najemców na 28,8 mln stóp kwadratowych powierzchni komercyjnej i około 2 500 lokali mieszkalnych.

Jego najbardziej znane nieruchomości wielofunkcyjne to Santana Row w San Jose, Pike & Rose w Maryland i Assembly Row koło Bostonu. W 2026 roku podniósł dywidendę 59. rok z rzędu, co jest najdłuższą serią w sektorze REIT.

Rynek wycenia Federal Realty pod kątem ryzyka, że słabsi konsumenci i wyższe koszty z powodu ceł skłonią niektórych najemców handlowych do zamykania sklepów, oraz pod kątem wyższych kosztów odsetek. Federal Realty wypłaca dużą dywidendę, więc wyższe stopy procentowe czynią jego akcje mniej atrakcyjnymi i podnoszą koszt nowego długu. Łączny dług wzrósł do 4,77 mld dolarów na 30 czerwca 2026 roku, wobec 4,49 mld dolarów rok wcześniej, a w sierpniu 2026 roku spółka wyemitowała obligacje wymienne na 460 mln dolarów, które mogą zamienić się w akcje. Aby luka się zamknęła, muszą się sprawdzić trzy rzeczy.

Federal Realty musi osiągnąć prognozę podstawowego FFO na 2026 rok, od 7,48 do 7,56 dolara na akcję. Jego rekordowy wynajem musi zamienić się w dochód, gdy otwierają się nowi najemcy, co podnosi obłożenie z 93,8% w stronę poziomu wynajętych powierzchni 96,1%. Podwyżki czynszów w nowych i odnowionych umowach muszą pozostać blisko gotówkowej stopy 15% z Q2 2026. Raport za Q3 2026, 30 października 2026, to następny test.

Prognoza na 2027 rok w lutym 2027 roku pokaże, czy wzrost FFO trwa w stronę celów, które podał na 2028 rok na Dniu Inwestora. Jeśli te testy wypadną dobrze, luka może się zamknąć w ciągu następnych czterech do sześciu kwartałów. Głównym powodem, dla którego może się nie zamknąć, jest fala upadłości w handlu detalicznym, która obniżyłaby obłożenie i czynsze.

1. 30 paź 2026Oczekuje

   Wyniki za Q3 2026: obłożenie i wynajemZaliczone, jeśli prognoza podstawowego FFO pozostaje na poziomie od 7,48 do 7,56 dolara na akcję lub jest podniesiona, a obłożenie jest wyższe; niezaliczone, jeśli prognoza zostanie obniżona albo obłożenie spada.
2. luty 2027 · szac.Oczekuje

   Prognoza na 2027 rok: wzrost FFOZaliczone, jeśli prognoza podstawowego FFO na 2027 rok zakłada wzrost o około 4% lub więcej; niezaliczone, jeśli prognoza podstawowego FFO zakłada brak wzrostu lub spadek.

Wszystkie spełnione i niespełnione punkty kontrolne wszystkich spółek (po angielsku)

• 1 października 2026Federal Realty kupił The Summit, otwarte centrum handlowe o powierzchni około 870 000 stóp kwadratowych w Birmingham w Alabamie, za 508 mln dolarów (498 mln dolarów netto). Centrum ma ponad 110 najemców i było obłożone w 92%. Federal Realty zapłacił pieniędzmi ze sprzedaży aktywów, wolnymi przepływami pieniężnymi i niedawnymi obligacjami wymiennymi. Poinformował, że zakup od razu zwiększa FFO.
• 11 sierpnia 2026Federal Realty OP wyemitował obligacje wymienne senioralne na 460 mln dolarów, oprocentowane na 3,500%, z terminem wykupu w 2031 roku. Posiadacze mogą je wymienić na gotówkę, a powyżej wartości nominalnej na gotówkę lub akcje. Federal Realty kupił transakcje capped call, aby zmniejszyć rozwodnienie, i planuje użyć reszty pieniędzy do spłaty długu i na cele ogólne.
• 31 lipca 2026Federal Realty podał wyniki za Q2 2026. Podstawowe FFO wzrosło o 6,8% do 1,88 dolara na akcję. Podpisał 124 umowy najmu na 819 273 stóp kwadratowych, co jest rekordem wszech czasów, ze wzrostem czynszów o 15% w ujęciu gotówkowym. Obłożenie wyniosło 93,8%, a poziom wynajętych powierzchni 96,1%. Podniósł kwartalną dywidendę o 3% do 1,16 dolara na akcję i podniósł prognozę podstawowego FFO na 2026 rok do 7,48 do 7,56 dolara na akcję.

Ostatnie wyniki

31 lipca 2026 (8-K na sec.gov)

Następne wyniki

30 października 2026, potwierdzone przez spółkę.

• 10-QRaport kwartalny za okres kończący się 30 czerwca 2026Złożono 31 lipca 2026 · frt-20260630
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 31 lipca 2026 · frt-20260731
• 10-QRaport kwartalny za okres kończący się 31 marca 2026Złożono 1 maja 2026 · frt-20260331
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 1 maja 2026 · frt-20260501
• 10-KRaport roczny za okres kończący się 31 grudnia 2025Złożono 12 lutego 2026 · frt-20251231
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 12 lutego 2026 · frt-20260212
• 10-QRaport kwartalny za okres kończący się 30 września 2025Złożono 31 października 2025 · frt-20250930
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 31 października 2025 · frt-20251031

Wszystkie dokumenty w SEC EDGAR (CIK 34903)

• Najemcy handlowi mogą zamykać sklepy lub ogłaszać upadłość, jeśli konsumenci wydadzą mniej albo cła podniosą ich koszty. Puste powierzchnie obniżają czynsze, dopóki nie otworzą się nowi najemcy.
• Wyższe stopy procentowe podnoszą koszt nowego długu i mogą obniżyć wartość nieruchomości. Około 23% długu miało zmienne oprocentowanie na 30 czerwca 2026 roku.
• Federal Realty dużo wydaje na przebudowy i nowe projekty wielofunkcyjne. Projekty, które kosztują więcej lub trwają dłużej, niż planowano, dają niższe zwroty.
• Obligacje wymienne wyemitowane w sierpniu 2026 roku mogą prowadzić do nowych akcji, jeśli kurs akcji wzrośnie dostatecznie, choć transakcje capped call zmniejszają to rozwodnienie.

Federal Realty finansuje się głównie niezabezpieczonymi obligacjami senioralnymi. Na 30 czerwca 2026 roku łączny dług wynosił 4,77 mld dolarów, a dług netto 4,66 mld dolarów, przy gotówce 107 mln dolarów. Czytaj dalej

Stopa dywidendy

4,3% (ostatnie 12 miesięcy, przy dzisiejszej cenie 105,77 USD)

Wypłacono na akcję

4,55 USD w ostatnich 12 miesiącach (liczba wypłat: 4)

Obecna stawka roczna

4,64 USD (1,16 USD × 4 rocznie)

Wskaźnik wypłaty

95% zysku z ostatniego roku obrotowego (rok zakończony 31 grudnia 2025)

Ostatni dzień bez dywidendy

1 października 2026, 1,16 USD na akcję

Dywidenda na akcję w poszczególnych latach

W ciągu ostatnich 5 lat dywidenda rosła o około 1,4% rocznie. W ciągu ostatnich 10 lat dywidenda rosła o około 1,8% rocznie.

Źródło: raporty spółki i dane rynkowe, odczytane 26 października 2026. Dzień bez dywidendy to pierwszy dzień, w którym kupujący nie dostaje już kolejnej wypłaty.