Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust là quỹ đầu tư bất động sản (REIT) sở hữu, vận hành và tái phát triển các trung tâm mua sắm ngoài trời và bất động sản hỗn hợp. Phần lớn bất động sản của công ty nằm ở các thị trường ven biển lớn, và một số nằm ở các vùng nhỏ hơn có xu hướng kinh tế và dân số mạnh. 103 bất động sản của công ty có khoảng 3.700 bên thuê trong 28,8 triệu feet vuông không gian thương mại và khoảng 2.500 căn hộ ở.

Các bất động sản hỗn hợp nổi tiếng nhất của công ty là Santana Row ở San Jose, Pike & Rose ở Maryland và Assembly Row gần Boston. Công ty đã tăng cổ tức trong năm 2026 năm thứ 59 liên tiếp, kỷ lục dài nhất trong ngành REIT.

Thị trường định giá Federal Realty thấp vì rủi ro người tiêu dùng yếu hơn và chi phí cao hơn do thuế quan khiến một số bên thuê bán lẻ đóng cửa hàng, và vì chi phí lãi vay cao hơn. Federal Realty trả cổ tức lớn, nên lãi suất cao hơn khiến cổ phiếu kém hấp dẫn hơn và làm tăng chi phí nợ mới. Tổng nợ tăng lên 4,77 tỷ đô la tại ngày 30 tháng 6 năm 2026 từ 4,49 tỷ đô la một năm trước, và vào tháng 8 năm 2026 công ty phát hành 460 triệu đô la trái phiếu có thể hoán đổi thành cổ phiếu. Để khoảng cách thu hẹp, ba điều phải đúng.

Federal Realty phải đạt dự báo Core FFO năm 2026 là 7,48 đến 7,56 đô la mỗi cổ phiếu. Việc cho thuê kỷ lục của công ty phải chuyển thành thu nhập khi các bên thuê mới mở cửa, nâng tỷ lệ lấp đầy từ 93,8% hướng tới tỷ lệ đã cho thuê là 96,1%. Mức tăng giá thuê trên các hợp đồng mới và gia hạn phải giữ gần mức 15% tính theo tiền mặt của Q2 2026. Báo cáo Q3 2026 vào ngày 30 tháng 10 năm 2026 là phép thử tiếp theo.

Dự báo năm 2027 vào tháng 2 năm 2027 cho thấy tăng trưởng FFO có tiếp tục hướng tới các mục tiêu mà công ty đưa ra cho năm 2028 tại Investor Day hay không. Nếu các điều kiện này đạt, khoảng cách có thể thu hẹp trong bốn đến sáu quý tới. Lý do chính khiến khoảng cách có thể không thu hẹp là một làn sóng phá sản trong ngành bán lẻ, làm giảm tỷ lệ lấp đầy và giá thuê.

1. 30 thg 10, 2026Sắp tới

   Kết quả Q3 2026: tỷ lệ lấp đầy và cho thuêĐạt nếu dự báo Core FFO giữ ở 7,48 đến 7,56 đô la mỗi cổ phiếu hoặc được nâng, cùng tỷ lệ lấp đầy cao hơn; không đạt nếu dự báo bị cắt hoặc tỷ lệ lấp đầy giảm.
2. tháng 2 năm 2027 · ước tínhSắp tới

   Dự báo năm 2027: tăng trưởng FFOĐạt nếu dự báo Core FFO năm 2027 có tăng trưởng khoảng 4% hoặc hơn; không đạt nếu dự báo Core FFO đi ngang hoặc thấp hơn.

Mọi điểm kiểm tra đã đạt và không đạt của tất cả các cổ phiếu (tiếng Anh)

• 1 tháng 10, 2026Federal Realty mua The Summit, một trung tâm bán lẻ ngoài trời rộng khoảng 870.000 feet vuông ở Birmingham, Alabama, với giá 508 triệu đô la (498 triệu đô la ròng). Trung tâm có hơn 110 bên thuê và được lấp đầy 92%. Federal Realty trả bằng tiền từ việc bán tài sản, dòng tiền tự do và trái phiếu có thể hoán đổi gần đây. Công ty cho biết thương vụ làm tăng FFO ngay lập tức.
• 11 tháng 8, 2026Federal Realty OP phát hành 460 triệu đô la trái phiếu cao cấp có thể hoán đổi lãi suất 3,500% đáo hạn năm 2031. Người nắm giữ có thể hoán đổi chúng lấy tiền mặt và, phần vượt quá tiền gốc, lấy tiền mặt hoặc cổ phiếu. Federal Realty mua các quyền chọn mua có giới hạn để giảm pha loãng và dự kiến dùng phần tiền còn lại để trả nợ và cho mục đích chung.
• 31 tháng 7, 2026Federal Realty công bố kết quả Q2 2026. Core FFO tăng 6,8% lên 1,88 đô la mỗi cổ phiếu. Công ty ký 124 hợp đồng thuê cho 819.273 feet vuông, một kỷ lục mọi thời đại, với giá thuê tăng 15% tính theo tiền mặt. Tỷ lệ lấp đầy là 93,8% và tỷ lệ đã cho thuê là 96,1%. Công ty tăng cổ tức hằng quý 3% lên 1,16 đô la mỗi cổ phiếu và nâng dự báo Core FFO năm 2026 lên 7,48 đến 7,56 đô la mỗi cổ phiếu.

Kết quả gần nhất

31 tháng 7, 2026 (8-K trên sec.gov)

Kết quả kế tiếp

30 tháng 10, 2026, đã được công ty xác nhận.

• 10-QBáo cáo quý cho kỳ kết thúc ngày 30 tháng 6, 2026Nộp ngày 31 tháng 7, 2026 · frt-20260630
• 8-KThông cáo kết quả kinh doanhNộp ngày 31 tháng 7, 2026 · frt-20260731
• 10-QBáo cáo quý cho kỳ kết thúc ngày 31 tháng 3, 2026Nộp ngày 1 tháng 5, 2026 · frt-20260331
• 8-KThông cáo kết quả kinh doanhNộp ngày 1 tháng 5, 2026 · frt-20260501
• 10-KBáo cáo thường niên cho kỳ kết thúc ngày 31 tháng 12, 2025Nộp ngày 12 tháng 2, 2026 · frt-20251231
• 8-KThông cáo kết quả kinh doanhNộp ngày 12 tháng 2, 2026 · frt-20260212

Tất cả hồ sơ trên SEC EDGAR (CIK 34903)

• Các bên thuê bán lẻ có thể đóng cửa hàng hoặc nộp đơn phá sản nếu người tiêu dùng chi ít hơn hoặc thuế quan làm tăng chi phí của họ. Không gian trống làm giảm tiền thuê cho đến khi các bên thuê mới mở cửa.
• Lãi suất cao hơn làm tăng chi phí nợ mới và có thể làm giảm giá trị bất động sản của công ty. Khoảng 23% nợ có lãi suất thay đổi tại ngày 30 tháng 6 năm 2026.
• Federal Realty chi nhiều cho tái phát triển và các dự án hỗn hợp mới. Các dự án tốn kém hơn hoặc mất nhiều thời gian hơn kế hoạch cho lợi suất thấp hơn.
• Các trái phiếu có thể hoán đổi phát hành vào tháng 8 năm 2026 có thể dẫn đến cổ phiếu mới nếu giá cổ phiếu tăng đủ xa, dù các quyền chọn mua có giới hạn làm giảm sự pha loãng này.

Federal Realty tự tài trợ chủ yếu bằng trái phiếu cao cấp không có bảo đảm. Tại ngày 30 tháng 6 năm 2026, tổng nợ là 4,77 tỷ đô la và nợ ròng là 4,66 tỷ đô la, với tiền mặt là 107 triệu đô la. Đọc tiếp

Tỷ suất cổ tức

4,3% (12 tháng gần nhất, theo giá hôm nay 105,77 US$)

Đã trả mỗi cổ phiếu

4,55 US$ trong 12 tháng gần nhất (số lần trả: 4)

Mức hằng năm hiện tại

4,64 US$ (1,16 US$ × 4 lần mỗi năm)

Tỷ lệ chi trả

95% lợi nhuận của năm tài chính gần nhất (năm kết thúc 31 tháng 12, 2025)

Ngày giao dịch không hưởng quyền gần nhất

1 tháng 10, 2026, 1,16 US$ mỗi cổ phiếu

Cổ tức mỗi cổ phiếu theo năm

Trong 5 năm qua, cổ tức tăng khoảng 1,4% mỗi năm. Trong 10 năm qua, cổ tức tăng khoảng 1,8% mỗi năm.

Nguồn: báo cáo của công ty và dữ liệu thị trường, đọc ngày 26 tháng 10, 2026. Ngày không hưởng quyền là ngày đầu tiên người mua không còn nhận khoản trả tiếp theo.