Federal Realty Investment Trust

Federal Realty Investment Trust は、オープンエア型のショッピングセンターと複合用途の物件を所有、運営、再開発する不動産投資信託(REIT)です。物件の大半は主要な沿岸の市場にあり、経済と人口の動向が強い小さな地域にもあります。103の物件には、約3,700のテナントが入り、商業スペースは2880万平方フィート、住宅は約2,500戸です。

最もよく知られた複合用途の物件は、サンノゼの Santana Row、メリーランド州の Pike & Rose、ボストン近郊の Assembly Row です。2026年には59年連続で配当を引き上げており、これは REIT 業界で最長の記録です。

市場は Federal Realty に、消費者の弱さと関税による費用の増加で、一部の小売テナントが店を閉じるリスクと、金利費用の上昇を織り込んでいます。Federal Realty は多額の配当を支払っているため、金利が上がると株式の魅力が下がり、新しい借入の費用も増えます。負債総額は、2026年6月30日時点で47.7億ドルに増え、前年の44.9億ドルから上がり、2026年8月には、株式に転換できる交換社債を4億6000万ドル発行しました。差が縮まるには、三つのことが成り立つ必要があります。

第一に、Federal Realty が、2026年のコア FFO の見通しである一株当たり7.48ドルから7.56ドルに届くこと。第二に、過去最高の賃貸契約が、新しいテナントの開業とともに収入になり、稼働率が93.8%から、賃貸契約済みの割合96.1%に向かって上がること。第三に、新規契約と更新契約の賃料の引き上げが、2026年 Q2 の現金ベース15%に近い水準を保つことです。2026年10月30日の2026年 Q3 決算が次の試金石です。

2027年2月の2027年の見通しで、投資家向け説明会で示した2028年の目標に向けて、FFO の成長が続くかがわかります。これらの確認項目を満たせば、差は今後四〜六四半期で縮まる可能性があります。縮まらない主な理由として考えられるのは、小売の倒産が相次ぎ、稼働率と賃料が下がることです。

1. 2026年10月30日これから

   2026年 Q3 決算:稼働率と賃貸契約コア FFO の見通しが一株当たり7.48ドルから7.56ドルのままか引き上げられ、稼働率が上がれば合格。見通しが下がるか、稼働率が下がれば不合格。
2. 2027年2月 · 推定これから

   2027年の見通し:FFO の成長2027年のコア FFO の見通しが約4%以上の成長なら合格。コア FFO の見通しが横ばいか低ければ不合格。

すべての銘柄の達成済み・未達のチェックポイント(英語)

• 2026年10月1日Federal Realty は、アラバマ州バーミンガムにある、約87万平方フィートのオープンエア型の小売センター、The Summit を5億800万ドル(純額で4億9800万ドル)で買いました。このセンターには110を超えるテナントが入り、稼働率は92%でした。Federal Realty は、資産売却の資金、フリーキャッシュフロー、最近の交換社債で支払いました。この購入はすぐに FFO を押し上げると述べました。
• 2026年8月11日Federal Realty OP は、2031年満期、利率3.5%の交換シニア債を4億6000万ドル発行しました。保有者は、元本までは現金で、元本を超える分は現金または株式で交換できます。Federal Realty は希薄化を抑えるためキャップド・コールを購入し、残りの資金は債務の返済と一般的な目的に使う計画です。
• 2026年7月31日Federal Realty は2026年 Q2 の決算を発表しました。コア FFO は6.8%増えて一株当たり1.88ドルでした。賃貸契約は124件、819,273平方フィートで、過去最高となり、現金ベースの賃料は15%上がりました。稼働率は93.8%、賃貸契約済みの割合は96.1%でした。四半期配当を3%引き上げて一株当たり1.16ドルにし、2026年のコア FFO の見通しを一株当たり7.48ドルから7.56ドルに引き上げました。

前回の決算

2026年7月31日 (sec.govの8-K)

次回の決算

2026年10月30日。企業が確認済みです。

• 10-Q2026年6月30日までの期間の四半期報告書提出日 2026年7月31日 · frt-20260630
• 8-K決算発表提出日 2026年7月31日 · frt-20260731
• 10-Q2026年3月31日までの期間の四半期報告書提出日 2026年5月1日 · frt-20260331
• 8-K決算発表提出日 2026年5月1日 · frt-20260501
• 10-K2025年12月31日までの期間の年次報告書提出日 2026年2月12日 · frt-20251231
• 8-K決算発表提出日 2026年2月12日 · frt-20260212

SEC EDGARのすべての提出書類(CIK 34903)

• 消費者が支出を減らしたり、関税で費用が増えたりすると、小売テナントは店を閉じたり、破産を申請したりする可能性があります。空いたスペースは、新しいテナントが開業するまで賃料を下げます。
• 金利が上がると、新しい借入の費用が増え、物件の価値が下がる可能性があります。2026年6月30日時点で、負債の約23%は変動金利でした。
• Federal Realty は、再開発と新しい複合用途の案件に多額を使います。計画より費用がかかったり、時間がかかったりする案件は、収益が下がります。
• 2026年8月に発行した交換社債は、株価が十分に上がれば新株につながる可能性がありますが、キャップド・コールがこの希薄化を抑えます。

Federal Realty は主に無担保シニア債で資金を賄っています。2026年6月30日時点の負債総額は47.7億ドル、純負債は46.6億ドルで、現金は1億700万ドルでした。 続きを読む

配当利回り

4.3% (直近12か月、本日の株価$105.77で計算)

1株あたりの支払額

直近12か月で$4.55（支払い回数：4）

現在の年間配当

$4.64（$1.16 × 年4回）

配当性向

前会計年度の利益の95%（2025年12月31日に終わった年度）

直近の権利落ち日

2026年10月1日、1株あたり$1.16

年ごとの1株配当

過去5年間で、配当は年平均約1.4%増えました。 過去10年間で、配当は年平均約1.8%増えました。

出典：企業の開示資料と市場データ（2026年10月26日時点）。権利落ち日とは、買い手が次の配当を受け取れなくなる最初の日です。