Federal Realty Investment Trust

A Federal Realty Investment Trust é um fundo de investimento imobiliário (REIT) que possui, opera e reforma shopping centers a céu aberto e imóveis de uso misto. A maior parte de seus imóveis fica em grandes mercados costeiros, e alguns em regiões menores com fortes tendências econômicas e populacionais. Seus 103 imóveis têm cerca de 3.700 inquilinos em 28,8 milhões de pés quadrados de espaço comercial e cerca de 2.500 unidades residenciais.

Seus imóveis de uso misto mais conhecidos são o Santana Row, em San Jose, o Pike & Rose, em Maryland, e o Assembly Row, perto de Boston. Ela aumentou seu dividendo em 2026 pelo 59º ano seguido, o maior histórico do setor de REITs.

O mercado avalia a Federal Realty pensando no risco de que consumidores mais fracos e custos maiores com tarifas levem alguns inquilinos do varejo a fechar lojas, e em custos de juros mais altos. A Federal Realty paga um grande dividendo, então juros mais altos tornam suas ações menos atraentes e aumentam o custo da nova dívida. A dívida total subiu para US$ 4,77 bilhões em 30 de junho de 2026, contra US$ 4,49 bilhões um ano antes, e em agosto de 2026 ela emitiu US$ 460 milhões em notas permutáveis que podem virar ações. Para a lacuna fechar, três coisas precisam acontecer.

A Federal Realty precisa atingir sua projeção de FFO essencial de 2026, de US$ 7,48 a US$ 7,56 por ação. Seu recorde de locações precisa virar renda conforme novos inquilinos abrem, o que eleva a ocupação de 93,8% rumo à sua taxa de locação de 96,1%. Os aumentos de aluguel em locações novas e renovadas precisam ficar perto da taxa em dinheiro de 15% do Q2 de 2026. O relatório do Q3 de 2026, em 30 de outubro de 2026, traz o próximo teste.

A projeção para 2027, em fevereiro de 2027, mostra se o crescimento do FFO continua rumo às metas que ela deu para 2028 em seu Investor Day. Se essas condições forem cumpridas, a lacuna pode fechar nos próximos quatro a seis trimestres. O principal motivo pelo qual ela pode não fechar é uma onda de falências no varejo, que reduziria a ocupação e os aluguéis.

1. 30 de out. de 2026Pendente

   Resultados do Q3 de 2026: ocupação e locaçõesPassa se a projeção de FFO essencial for mantida em US$ 7,48 a US$ 7,56 por ação ou elevada, com ocupação maior; falham um corte na projeção ou uma ocupação em queda.
2. fevereiro de 2027 · est.Pendente

   Projeção para 2027: crescimento do FFOPassa uma projeção de FFO essencial para 2027 com crescimento de cerca de 4% ou mais; falha uma projeção de FFO essencial estável ou menor.

Todos os pontos de controle cumpridos e não cumpridos de todos os picks (em inglês)

• 1 de outubro de 2026A Federal Realty comprou o The Summit, um centro de varejo a céu aberto de cerca de 870.000 pés quadrados em Birmingham, Alabama, por US$ 508 milhões (US$ 498 milhões líquidos). O centro tem mais de 110 inquilinos e estava 92% ocupado. A Federal Realty pagou com dinheiro de vendas de ativos, fluxo de caixa livre e suas recentes notas permutáveis. Disse que a compra aumenta o FFO imediatamente.
• 11 de agosto de 2026A Federal Realty OP emitiu US$ 460 milhões em notas sênior permutáveis de 3,500% com vencimento em 2031. Os detentores podem trocá-las por dinheiro e, acima do principal, por dinheiro ou ações. A Federal Realty comprou capped calls para reduzir a diluição e planeja usar o restante do dinheiro para pagar dívidas e para fins gerais.
• 31 de julho de 2026A Federal Realty divulgou os resultados do Q2 de 2026. O FFO essencial subiu 6,8%, para US$ 1,88 por ação. Assinou 124 contratos de locação para 819.273 pés quadrados, um recorde histórico, com crescimento do aluguel de 15% em base de caixa. A ocupação foi de 93,8% e a taxa de locação foi de 96,1%. Aumentou o dividendo trimestral em 3%, para US$ 1,16 por ação, e elevou sua projeção de FFO essencial de 2026 para US$ 7,48 a US$ 7,56 por ação.

Últimos resultados

31 de julho de 2026 (8-K em sec.gov)

Próximos resultados

30 de outubro de 2026, confirmado pela empresa.

• 10-QRelatório trimestral do período encerrado em 30 de junho de 2026Protocolado em 31 de julho de 2026 · frt-20260630
• 8-KComunicado de resultadosProtocolado em 31 de julho de 2026 · frt-20260731
• 10-QRelatório trimestral do período encerrado em 31 de março de 2026Protocolado em 1 de maio de 2026 · frt-20260331
• 8-KComunicado de resultadosProtocolado em 1 de maio de 2026 · frt-20260501
• 10-KRelatório anual do período encerrado em 31 de dezembro de 2025Protocolado em 12 de fevereiro de 2026 · frt-20251231
• 8-KComunicado de resultadosProtocolado em 12 de fevereiro de 2026 · frt-20260212

Todos os documentos na SEC EDGAR (CIK 34903)

• Os inquilinos do varejo podem fechar lojas ou pedir falência se os consumidores gastarem menos ou se as tarifas aumentarem seus custos. Espaços vazios reduzem o aluguel até que novos inquilinos abram.
• Juros mais altos aumentam o custo da nova dívida e podem reduzir o valor dos imóveis. Cerca de 23% da dívida tinha taxas variáveis em 30 de junho de 2026.
• A Federal Realty gasta muito em reformas e em novos projetos de uso misto. Projetos que custam mais ou levam mais tempo que o planejado dão retornos menores.
• As notas permutáveis emitidas em agosto de 2026 podem levar a novas ações se o preço da ação subir o bastante, embora os capped calls reduzam essa diluição.

A Federal Realty se financia principalmente com notas sênior sem garantia. Em 30 de junho de 2026, a dívida total era de US$ 4,77 bilhões e a dívida líquida era de US$ 4,66 bilhões, com caixa de US$ 107 milhões. Ler mais

Rendimento de dividendos

4,3% (últimos 12 meses, ao preço de hoje de US$ 105,77)

Pago por ação

US$ 4,55 nos últimos 12 meses (pagamentos: 4)

Taxa anual atual

US$ 4,64 (US$ 1,16 × 4 por ano)

Taxa de distribuição

95% do lucro do último ano fiscal (o ano terminou em 31 de dezembro de 2025)

Última data ex-dividendo

1 de outubro de 2026, US$ 1,16 por ação

Dividendos por ação por ano

Nos últimos 5 anos, o dividendo cresceu cerca de 1,4% ao ano. Nos últimos 10 anos, o dividendo cresceu cerca de 1,8% ao ano.

Fonte: relatórios da empresa e dados de mercado, lidos em 26 de outubro de 2026. A data ex-dividendo é o primeiro dia em que um comprador não recebe mais o próximo pagamento.