Regency Centers

Regency Centers صندوق استثمار عقاري (REIT) يملك ويدير ويطوّر مراكز تسوق في المناطق الضاحوية بالولايات المتحدة. ولمعظم مراكزه متجر بقالة كمستأجر رئيسي، مثل Whole Foods أو King Soopers أو Stop & Shop أو Market Basket، وهذا يجلب زيارات منتظمة من الأسر القريبة. ومستأجروه الآخرون مطاعم وأعمال خدمات ومتاجر أخرى. ويملك بعض المراكز مباشرة وبعضها الآخر عبر مشاريع مشتركة مع شركاء مؤسسيين.

في 30 يونيو 2026، كانت محفظته من العقارات المماثلة مؤجرة بنسبة 96.9%. كما تبني Regency مراكز جديدة وتعيد تطوير القديمة، ولديها مشاريع قيد التنفيذ بقيمة 680 مليون دولار بعائد متوقع يبلغ نحو 9%. وتكسب معظم دخلها من الإيجارات بموجب عقود طويلة بزيادات تعاقدية. ومقر الشركة الرئيسي في جاكسونفيل بولاية فلوريدا.

يقيّم السوق Regency مثل صناديق الاستثمار العقاري الأخرى، التي تتحرك قيمتها مع أسعار الفائدة طويلة الأجل، ويشك في أن نمو الإيجارات الحالي يمكن أن يستمر. تقترض Regency لتمويل التطوير والاستحواذات، وارتفاع الأسعار يرفع تكلفة الدين الجديد ويخفض قيمة دخل الإيجار المستقر. ونتائجها قوية: ففي Q2 2026 نما صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة 3.8%، وبلغت فروق الإيجار النقدي في العقود الجديدة والمجددة 10.4%، وكانت المحفظة مؤجرة بنسبة 96.9%. ورفعت الشركة توجيهها لعام 2026 للأرباح التشغيلية الأساسية إلى ما بين 4.62 و4.66 دولار للسهم، وهو نمو يزيد على 5%.

ولكي تُسدّ الفجوة، يجب أن تتحقق ثلاثة أمور. يجب أن يبقى نمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة قرب توجيه 2026 البالغ بين 3.7% و4.1%، مع إشغال قرب مستويات قياسية. ويجب أن يواصل برنامج التطوير تحقيق عوائد قرب 9% على المشاريع البالغة 680 مليون دولار قيد التنفيذ. ويجب أن تبقى أسعار الفائدة طويلة الأجل مستقرة أو تنخفض، حتى تبقى تكلفة الدين الجديد قرب المتوسط الحالي البالغ 4.2%.

ويمثل تقرير Q3 2026 في 5 نوفمبر 2026 الاختبار الأول، ويمثل توجيه 2027 في أوائل 2027 الاختبار التالي. وإذا نجحت هذه الفحوص، يمكن أن تُسدّ الفجوة خلال الأرباع الأربعة إلى الثمانية القادمة. والسبب الرئيسي الذي قد يمنع سدّها هو ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل، وهو ما لا تستطيع Regency التحكم فيه.

1. 5 نوفمبر 2026قادمة

   نتائج Q3 2026: نمو صافي الدخل التشغيلي والتأجيرينجح إذا كان نمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة قرب 4% والإشغال قرب 97% وبقي توجيه 2026 أو رُفع؛ ويفشل إذا خُفض التوجيه أو انخفض الإشغال.
2. فبراير 2027 · تقديريقادمة

   توجيه 2027ينجح إذا تضمن توجيه 2027 نموا في الأرباح التشغيلية الأساسية بنحو 4% أو أكثر؛ ويفشل إذا أشار التوجيه إلى نمو أبطأ بسبب خسارة مستأجرين أو ارتفاع تكاليف الفائدة.

كل نقاط المتابعة التي تحققت أو لم تتحقق لكل الأسهم (بالإنجليزية)

• 30 سبتمبر 2026قالت Regency إنها ستعلن نتائج Q3 2026 بعد إغلاق السوق في 5 نوفمبر 2026، وستعقد مكالمتها في 6 نوفمبر 2026.
• 5 أغسطس 2026أعلن مجلس الإدارة توزيعات الأرباح الفصلية على الأسهم العادية وعلى الأسهم الممتازة من السلسلة A والسلسلة B.
• 29 يوليو 2026أعلنت Regency نتائج Q2 2026. بلغت الأموال من العمليات وفق Nareit (FFO) 1.21 دولار للسهم المخفف وبلغت الأرباح التشغيلية الأساسية 1.16 دولار. ونما صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة 3.8% وكانت محفظة العقارات المماثلة مؤجرة بنسبة 96.9%. ووقعت عقود إيجار مماثلة بمساحة 2.1 مليون قدم مربعة بفارق إيجار نقدي قدره 10.4%. ورفعت Regency توجيهها لعام 2026 إلى أموال من العمليات وفق Nareit بين 4.84 و4.88 دولار للسهم ونمو صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة بين 3.7% و4.1%.

آخر نتائج

29 يوليو 2026 (نموذج 8-K على sec.gov)

النتائج القادمة

5 نوفمبر 2026، أكدته الشركة.

• 10-Qتقرير ربع سنوي عن الفترة المنتهية في 30 يونيو 2026قُدِّم في 3 أغسطس 2026 · reg-20260630
• 8-Kبيان النتائجقُدِّم في 29 يوليو 2026 · reg-20260729

كل الإيداعات على SEC EDGAR (CIK 910606)

• ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل يرفع تكلفة الدين الجديد ويخفض القيمة التي يعطيها المستثمرون لدخل الإيجار. ويستحق نحو 758 مليون دولار من الدين في 2027 ويجب إعادة تمويله بالأسعار الحالية.
• إفلاس المستأجرين أو إغلاق المتاجر، خاصة بين مستأجري المتاجر الصغيرة والمستأجرين الرئيسيين من غير البقالة، قد يخفض الإشغال والإيجار. وكانت مساحة المتاجر الصغيرة مؤجرة بنسبة 94.4% في 30 يونيو 2026، مقابل 98.4% للمساحة الرئيسية.
• تستغرق مشاريع التطوير عدة سنوات. وارتفاع تكاليف البناء أو بطء التأجير قد يخفضان العائد المتوقع البالغ نحو 9% على المشاريع البالغة 680 مليون دولار قيد التنفيذ.
• متاجر البقالة الرئيسية هي المصدر الأساسي لحركة الزوار. وتحول مبيعات البقالة إلى التوصيل عبر الإنترنت، أو خسارة بقال كبير، قد يخفضان الزيارات إلى المراكز.

تموّل Regency نفسها أساسا بسندات غير مضمونة بفائدة ثابتة. في 30 يونيو 2026، بلغ الدين الموحد 4.90 مليار دولار: 4.12 مليار دولار من السندات العامة غير المضمونة، و100 مليون دولار من سندات الطرح الخاص، و654 مليون دولار من قروض الرهن العقاري، و30 مليون دولار مسحوبة من خط الائتمان الدوار البالغ 1.5 مليار دولار، الذي يمتد إلى مارس 2028 مع خيارين للتمديد مدة كل منهما ستة أشهر. اقرأ المزيد

عائد توزيعات الأرباح

4.2‎%‎ (آخر 12 شهرا، بسعر اليوم ‏72.22 US$)

المدفوع لكل سهم

‏3.02 US$ خلال آخر 12 شهرا (عدد الدفعات: 4)

المعدل السنوي الحالي

‏3.02 US$ (‏0.755 US$ × 4 في السنة)

آخر تاريخ لانقطاع الاستحقاق

11 سبتمبر 2026، ‏0.755 US$ لكل سهم

توزيعات الأرباح لكل سهم حسب السنة

خلال آخر 5 سنوات، ارتفعت توزيعات الأرباح بنحو 4.9‎%‎ في السنة. خلال آخر 10 سنوات، ارتفعت توزيعات الأرباح بنحو 4.3‎%‎ في السنة.

المصدر: تقارير الشركة وبيانات السوق، قُرئت في 26 أكتوبر 2026. تاريخ انقطاع الاستحقاق هو أول يوم لا يحصل فيه المشتري على الدفعة التالية.