Regency Centers

Regency Centers は、米国の郊外でショッピングセンターを所有、運営、開発する不動産投資信託(REIT)です。センターの大半は、Whole Foods、King Soopers、Stop & Shop、Market Basket などの食料品店を核テナントとしており、近隣の世帯から定期的な来店があります。ほかのテナントは、飲食店、サービス業、その他の店舗です。一部のセンターは直接所有し、ほかは機関投資家のパートナーとの合弁で所有しています。

2026年6月30日時点で、既存物件の賃貸率は96.9%でした。Regency は新しいセンターの建設と古いセンターの再開発も行っており、進行中のプロジェクトは6.8億ドル、想定利回りは約9%です。収益の大半は、契約上の賃料引き上げがある長期賃貸借の賃料です。本社はフロリダ州ジャクソンビルにあります。

市場は Regency を、価値が長期金利に連動する他の REIT と同じように織り込み、現在の賃料の伸びが続くかを疑っています。Regency は開発や買収のために借入をするため、金利が上がると新しい負債のコストが上がり、安定した賃料収入の価値が下がります。業績は好調です。2026年のQ2に、既存物件 NOI は3.8%伸び、新規と更新の賃貸借の現金賃料スプレッドは10.4%、賃貸率は96.9%でした。

同社は2026年のコア営業利益の見通しを一株4.62ドルから4.66ドルに引き上げ、これは5%を超える成長です。差が縮まるには、三つのことが必要です。第一に、既存物件 NOI の成長率が2026年の見通しである3.7%から4.1%の近くにとどまり、稼働率が過去最高に近いことです。第二に、開発プログラムが、進行中の6.8億ドルで約9%の利回りを出し続けることです。

第三に、長期金利が安定するか下がり、新しい負債のコストが現在の平均4.2%の近くにとどまることです。最初の試金石は2026年11月5日のQ3 2026の決算で、2027年初めの2027年の見通しが次の試金石です。これらの確認を通過すれば、差は今後四〜八四半期で縮まる可能性があります。縮まらない主な理由は、Regency が制御できない長期金利の上昇です。

1. 2026年11月5日これから

   2026年Q3決算:NOI の成長と賃貸既存物件 NOI の成長率が4%近く、稼働率が97%近くで、2026年の見通しが維持または引き上げられれば合格。見通しの引き下げか、稼働率の低下なら不合格。
2. 2027年2月 · 推定これから

   2027年の見通し2027年のコア営業利益の成長率が約4%以上の見通しなら合格。テナントの喪失や金利コストの上昇により成長が鈍る見通しなら不合格。

すべての銘柄の達成済み・未達のチェックポイント(英語)

• 2026年9月30日Regency は、2026年Q3の決算を2026年11月5日の市場終了後に発表し、説明会を2026年11月6日に開くと述べました。
• 2026年8月5日取締役会は、普通株式とシリーズ A およびシリーズ B の優先株式の四半期配当を決議しました。
• 2026年7月29日Regency は2026年Q2の決算を発表しました。Nareit FFO は希薄化後一株1.21ドル、コア営業利益は1.16ドルでした。既存物件 NOI は3.8%伸び、既存物件の賃貸率は96.9%でした。210万平方フィートの比較可能な賃貸借を、現金賃料スプレッド10.4%で契約しました。Regency は2026年の見通しを、Nareit FFO が一株4.84ドルから4.88ドル、既存物件 NOI の成長率が3.7%から4.1%に引き上げました。

前回の決算

2026年7月29日 (sec.govの8-K)

次回の決算

2026年11月5日。企業が確認済みです。

• 10-Q2026年6月30日までの期間の四半期報告書提出日 2026年8月3日 · reg-20260630
• 8-K決算発表提出日 2026年7月29日 · reg-20260729

SEC EDGARのすべての提出書類(CIK 910606)

• 長期金利が上がると、新しい負債のコストが上がり、投資家が賃料収入に与える価値が下がります。約7.58億ドルの負債が2027年に期限を迎え、現在の金利で借り換える必要があります。
• 主に店舗テナントと食料品以外の核テナントでの、テナントの破産や閉店は、稼働率と賃料を下げる可能性があります。2026年6月30日時点の賃貸率は、核テナントの区画が98.4%だったのに対し、店舗区画は94.4%でした。
• 開発プロジェクトには数年かかります。建設コストの上昇や賃貸の遅れは、進行中の6.8億ドルのプロジェクトで想定する約9%の利回りを下げる可能性があります。
• 食料品の核テナントは、集客の主な源です。食料品の販売がオンライン配送に移るか、大手の食料品店を失うと、センターへの来店が減る可能性があります。

Regency は、主に固定金利の無担保債で資金を調達しています。2026年6月30日時点の連結負債は49億ドルで、内訳は無担保の公募債が41.2億ドル、私募債が1億ドル、抵当ローンが6.54億ドル、2028年3月まで続く15億ドルのリボルビング・クレジットラインからの借入が3000万ドルです。 続きを読む

配当利回り

4.2% (直近12か月、本日の株価$72.22で計算)

1株あたりの支払額

直近12か月で$3.02（支払い回数：4）

現在の年間配当

$3.02（$0.755 × 年4回）

直近の権利落ち日

2026年9月11日、1株あたり$0.755

年ごとの1株配当

過去5年間で、配当は年平均約4.9%増えました。 過去10年間で、配当は年平均約4.3%増えました。

出典：企業の開示資料と市場データ（2026年10月26日時点）。権利落ち日とは、買い手が次の配当を受け取れなくなる最初の日です。