Essex Property Trust

Essex Property Trust est une société d’investissement immobilier cotée (REIT) qui possède, développe et gère des résidences d’appartements sur la côte ouest des États-Unis. Au 30 juin 2026, elle possédait ou détenait des participations dans 258 résidences d’appartements totalisant 62 881 logements. Ses marchés sont le sud de la Californie (41 % du chiffre d’affaires à périmètre constant au Q2 2026), le nord de la Californie (41 %) et la région de Seattle (18 %).

Le comté de Santa Clara, centre de la Silicon Valley, a apporté 21 % du chiffre d’affaires, et le comté de Los Angeles 17 %. Essex fait aussi des investissements en actions de préférence dans des projets d’appartements d’autres propriétaires. En tant que REIT, elle verse la plus grande partie de son revenu imposable en dividendes, et elle a relevé son dividende en 2026 pour la 32e année de suite.

Le marché valorise Essex pour la lenteur de la croissance des loyers dans le sud de la Californie et pour le doute que la forte demande de la région de la baie de San Francisco dure. Au Q2 2026, le chiffre d’affaires à périmètre constant a augmenté de 4,4 % dans le nord de la Californie mais de seulement 1,5 % dans le sud, et le chiffre d’affaires du comté de Los Angeles a baissé de 0,7 % par rapport au Q1. La demande dans la région de la baie dépend beaucoup des entreprises de technologie, dont les embauches peuvent changer vite. Des taux d’intérêt plus élevés rendent aussi les REIT d’appartements moins attrayants face aux obligations, et ils rendent la nouvelle dette plus coûteuse.

Essex a aussi payé 55,8 millions de dollars de règlements judiciaires au Q2 2026, dont 36,5 millions de dollars pour régler les plaintes sur la fixation des loyers liées à RealPage. Pour que l’écart se comble, trois choses doivent se vérifier. La croissance du chiffre d’affaires à périmètre constant doit rester proche de la fourchette de 2,5 % à 3,1 % des prévisions 2026, avec une croissance à Los Angeles qui cesse de baisser. La faible offre nouvelle d’appartements qu’Essex prévoit sur ses marchés en 2026 et 2027 doit soutenir les hausses de loyer en 2027.

Le FFO de base doit atteindre la fourchette de 16,03 à 16,25 dollars par action des prévisions 2026. Le rapport du Q3 2026, estimé vers le 29 octobre 2026, donne le premier test. Les prévisions 2027 début février 2027 sont le test principal. Si ces vérifications sont réussies, l’écart peut se combler sur les quatre à six prochains trimestres.

La principale raison pour laquelle il pourrait ne pas se combler est une baisse des emplois dans la technologie dans la région de la baie ou à Seattle, qui ralentirait la croissance des loyers là où elle est aujourd’hui la plus forte.

1. 29 oct. 2026 · est.À venir

   Résultats du Q3 2026 : croissance des loyers par régionRéussi si la croissance du chiffre d’affaires à périmètre constant est proche de 2,8 % et si le chiffre d’affaires de Los Angeles est stable ou en hausse ; échoué si les prévisions 2026 sont abaissées ou si le sud de la Californie baisse encore.
2. février 2027 · est.À venir

   Prévisions 2027 : croissance du chiffre d’affaires à périmètre constantRéussi si les prévisions 2027 annoncent une croissance du chiffre d’affaires à périmètre constant d’environ 3 % ou plus ; échoué si elles annoncent une croissance plus lente qu’en 2026.

Tous les points de contrôle réussis et échoués de tous les picks (en anglais)

• 24 septembre 2026Essex a conclu un prêt à terme non garanti de 275 millions de dollars avec Bank of America comme agent. Il arrive à échéance le 24 septembre 2029, avec deux options de prolongation d’un an, et porte intérêt au SOFR plus 0,800 %. Essex prévoit d’utiliser l’argent pour rembourser des billets de trésorerie et pour des besoins généraux de la société.
• 30 juillet 2026Essex a dit dans son rapport trimestriel du Q2 2026 qu’elle a accepté de payer 36,5 millions de dollars pour régler complètement son affaire dans les recours collectifs qui prétendent que des utilisateurs du logiciel RealPage se sont entendus pour augmenter les loyers. Elle a aussi réglé une autre affaire pour 19,3 millions de dollars. Les deux règlements exigent l’approbation du tribunal. En mai 2026, le conseil a aussi approuvé un nouveau plan de rachat d’actions de 500 millions de dollars.
• 29 juillet 2026Essex a publié ses résultats du Q2 2026. Le FFO de base a augmenté de 1,2 % à 4,08 dollars par action, soit 0,10 dollar au-dessus du point médian de ses prévisions. Le chiffre d’affaires à périmètre constant a augmenté de 2,7 % et le NOI à périmètre constant de 2,6 %. Le FFO total a baissé de 17,6 % à 3,32 dollars par action à cause des règlements judiciaires. Essex a relevé de 0,20 dollar le point médian de ses prévisions 2026 de FFO de base à 16,14 dollars par action et le point médian de sa croissance du chiffre d’affaires à périmètre constant à 2,8 %.

Derniers résultats

29 juillet 2026 (8-K sur sec.gov)

Prochains résultats

Attendus vers le 29 octobre 2026. L’entreprise n’a pas confirmé la date.

• 10-QRapport trimestriel pour la période close le 30 juin 2026Déposé le 30 juillet 2026 · ess-20260630
• 8-KCommuniqué de résultatsDéposé le 29 juillet 2026 · Lire sur sec.gov
• 10-QRapport trimestriel pour la période close le 31 mars 2026Déposé le 29 avril 2026 · ess-20260331
• 8-KCommuniqué de résultatsDéposé le 28 avril 2026 · Lire sur sec.gov
• 10-KRapport annuel pour la période close le 31 décembre 2025Déposé le 20 février 2026 · ess-20251231
• 8-KCommuniqué de résultatsDéposé le 4 février 2026 · Lire sur sec.gov
• 10-QRapport trimestriel pour la période close le 30 septembre 2025Déposé le 30 octobre 2025 · ess-20250930
• 8-KCommuniqué de résultatsDéposé le 29 octobre 2025 · Lire sur sec.gov

Tous les dépôts sur SEC EDGAR (CIK 920522)

• Essex possède des appartements seulement sur la côte ouest, et le comté de Santa Clara à lui seul a apporté 21 % du chiffre d’affaires au Q2 2026. Des suppressions d’emplois dans les entreprises de technologie de la région de la baie ou de Seattle ralentiraient la croissance des loyers.
• La croissance des loyers dans le sud de la Californie est lente. Le chiffre d’affaires du comté de Los Angeles n’a augmenté que de 1,0 % au Q2 2026 sur un an et a baissé de 0,7 % par rapport au Q1. Si cette faiblesse dure ou s’étend, la croissance à périmètre constant peut tomber sous les prévisions.
• Des taux d’intérêt plus élevés augmentent le coût de la nouvelle dette et peuvent faire baisser la valeur des immeubles d’appartements. Essex avait 345 millions de dollars de billets de trésorerie à taux variable au 30 juin 2026.
• La Californie et ses villes peuvent adopter de nouvelles règles sur les loyers et les expulsions. Les tribunaux doivent encore approuver le règlement RealPage, et de nouvelles plaintes sur les outils de fixation des loyers sont possibles.

Essex se finance surtout avec des obligations publiques non garanties. Au 30 juin 2026, la dette totale était de 6,70 milliards de dollars, nette des décotes et des frais, avec un taux d’intérêt moyen pondéré de 3,8 % et une échéance moyenne pondérée de 6,7 ans. Lire la suite

Rendement du dividende

3,8 % (12 derniers mois, au cours d'aujourd'hui de 274,11 $US)

Versé par action

10,34 $US sur les 12 derniers mois (versements : 4)

Taux annuel actuel

10,36 $US (2,59 $US × 4 par an)

Taux de distribution

98 % du bénéfice du dernier exercice (exercice clos le 31 décembre 2025)

Dernière date ex-dividende

30 septembre 2026, 2,59 $US par action

Dividende par action et par année

Sur les 5 dernières années, le dividende a augmenté d'environ 4,4 % par an. Sur les 10 dernières années, le dividende a augmenté d'environ 5,2 % par an.

Source : rapports de l'entreprise et données de marché, lues le 26 octobre 2026. La date ex-dividende est le premier jour où un acheteur ne reçoit plus le prochain versement.