Essex Property Trust

Essex Property Trust เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่เป็นเจ้าของ พัฒนา และบริหารชุมชนอพาร์ตเมนต์ที่ชายฝั่งตะวันตกของสหรัฐฯ ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 บริษัทเป็นเจ้าของหรือมีส่วนได้เสียใน 258 ชุมชนอพาร์ตเมนต์ รวม 62,881 ห้อง ตลาดของบริษัทคือแคลิฟอร์เนียตอนใต้ (41% ของรายได้จากทรัพย์สินเดิมใน Q2 2026) แคลิฟอร์เนียตอนเหนือ (41%) และพื้นที่ซีแอตเทิล (18%) เทศมณฑลซานตาแคลรา ศูนย์กลางของซิลิคอนแวลลีย์ สร้างรายได้ 21% และเทศมณฑลลอสแอนเจลิสสร้าง 17% Essex ยังลงทุนในทุนบุริมสิทธิในโครงการอพาร์ตเมนต์ของเจ้าของรายอื่น ในฐานะ REIT บริษัทจ่ายกำไรที่ต้องเสียภาษีส่วนใหญ่เป็นเงินปันผล และปรับเพิ่มเงินปันผลในปี 2026 เป็นปีที่ 32 ติดต่อกัน

ตลาดตีราคา Essex ตามการเติบโตของค่าเช่าที่ช้าในแคลิฟอร์เนียตอนใต้ และความสงสัยว่าความต้องการที่แข็งแกร่งในย่านอ่าวซานฟรานซิสโกจะอยู่ต่อไปหรือไม่ ใน Q2 2026 รายได้จากทรัพย์สินเดิมเพิ่มขึ้น 4.4% ในแคลิฟอร์เนียตอนเหนือ แต่เพิ่มเพียง 1.5% ในแคลิฟอร์เนียตอนใต้ และรายได้ของเทศมณฑลลอสแอนเจลิสลดลง 0.7% จาก Q1 ความต้องการในเบย์แอเรียขึ้นอยู่กับบริษัทเทคโนโลยีมาก ซึ่งการจ้างงานเปลี่ยนได้เร็ว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นยังทำให้ REIT อพาร์ตเมนต์น่าสนใจน้อยลงเมื่อเทียบกับพันธบัตร และทำให้หนี้ใหม่มีต้นทุนสูงขึ้น Essex ยังจ่ายค่าตกลงยุติคดี 55.8 ล้านดอลลาร์ใน Q2 2026 รวม 36.5 ล้านดอลลาร์เพื่อยุติข้อกล่าวหาเรื่องการกำหนดค่าเช่าของ RealPage เพื่อให้ช่องว่างปิดได้ ต้องเป็นจริงสามข้อ การเติบโตของรายได้จากทรัพย์สินเดิมต้องอยู่ใกล้ช่วง 2.5% ถึง 3.1% ของแนวโน้มปี 2026 โดยการเติบโตของลอสแอนเจลิสหยุดลดลง อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ที่ต่ำซึ่ง Essex คาดสำหรับตลาดของบริษัทในปี 2026 และ 2027 ต้องหนุนการขึ้นค่าเช่าในปี 2027 Core FFO ต้องถึงช่วง 16.03 ถึง 16.25 ดอลลาร์ต่อหุ้นของแนวโน้มปี 2026 รายงาน Q3 2026 ที่ประมาณการไว้ราววันที่ 29 ตุลาคม 2026 เป็นการทดสอบแรก แนวโน้มปี 2027 ในต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2027 เป็นการทดสอบหลัก ถ้าการตรวจสอบเหล่านี้ผ่าน ช่องว่างอาจปิดได้ในสี่ถึงหกไตรมาสข้างหน้า เหตุผลหลักที่ช่องว่างอาจไม่ปิดคือการลดตำแหน่งงานด้านเทคโนโลยีในเบย์แอเรียหรือซีแอตเทิล ซึ่งจะทำให้การเติบโตของค่าเช่าช้าลงในที่ที่ตอนนี้แข็งแกร่งที่สุด

1. 29 ต.ค. 2026 · ประมาณกำลังจะถึง

   ผล Q3 2026: การเติบโตของค่าเช่าแยกตามภูมิภาคผ่านถ้าการเติบโตของรายได้จากทรัพย์สินเดิมใกล้ 2.8% และรายได้ของลอสแอนเจลิสคงที่หรือเพิ่มขึ้น ไม่ผ่านถ้าแนวโน้มปี 2026 ลดลงหรือแคลิฟอร์เนียตอนใต้ลดลงอีก
2. กุมภาพันธ์ 2027 · ประมาณกำลังจะถึง

   แนวโน้มปี 2027: การเติบโตของรายได้จากทรัพย์สินเดิมผ่านถ้าแนวโน้มปี 2027 บอกการเติบโตของรายได้จากทรัพย์สินเดิมประมาณ 3% ขึ้นไป ไม่ผ่านถ้าแนวโน้มบอกการเติบโตที่ช้ากว่าปี 2026

จุดตรวจสอบที่ผ่านและไม่ผ่านทั้งหมดของทุกหุ้น (ภาษาอังกฤษ)

• 24 กันยายน 2026Essex ทำสัญญาสินเชื่อระยะยาวไม่มีหลักประกัน 275 ล้านดอลลาร์ โดยมี Bank of America เป็นตัวแทน ครบกำหนดวันที่ 24 กันยายน 2029 พร้อมสิทธิขยายอายุสองครั้ง ครั้งละหนึ่งปี และมีดอกเบี้ย SOFR บวก 0.800% Essex คาดว่าจะใช้เงินชำระตั๋วเงินพาณิชย์และเพื่อวัตถุประสงค์ทั่วไปของบริษัท
• 30 กรกฎาคม 2026Essex แจ้งในรายงานรายไตรมาส Q2 2026 ว่าตกลงจ่าย 36.5 ล้านดอลลาร์เพื่อยุติคดีในคดีกลุ่มอย่างสมบูรณ์ ซึ่งกล่าวหาว่าผู้ใช้ซอฟต์แวร์ RealPage ร่วมมือกันขึ้นค่าเช่า บริษัทยังตกลงยุติอีกคดีหนึ่งด้วยเงิน 19.3 ล้านดอลลาร์ การตกลงยุติทั้งสองต้องได้รับการอนุมัติจากศาล ในเดือนพฤษภาคม 2026 คณะกรรมการยังอนุมัติแผนซื้อหุ้นคืนใหม่ 500 ล้านดอลลาร์
• 29 กรกฎาคม 2026Essex รายงานผลประกอบการ Q2 2026 Core FFO เพิ่มขึ้น 1.2% เป็น 4.08 ดอลลาร์ต่อหุ้น สูงกว่าค่ากลางของแนวโน้ม 0.10 ดอลลาร์ รายได้จากทรัพย์สินเดิมเพิ่มขึ้น 2.7% และ NOI จากทรัพย์สินเดิมเพิ่มขึ้น 2.6% FFO รวมลดลง 17.6% เป็น 3.32 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพราะค่าตกลงยุติคดี Essex ปรับเพิ่มค่ากลางของแนวโน้ม Core FFO ปี 2026 ขึ้น 0.20 ดอลลาร์เป็น 16.14 ดอลลาร์ต่อหุ้น และค่ากลางการเติบโตของรายได้จากทรัพย์สินเดิมเป็น 2.8%

ผลประกอบการล่าสุด

29 กรกฎาคม 2026 (8-K บน sec.gov)

ผลประกอบการครั้งถัดไป

คาดว่าจะประกาศราววันที่ 29 ตุลาคม 2026 บริษัทยังไม่ยืนยันวันที่

• 10-Qรายงานรายไตรมาส สำหรับงวดที่สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2026ยื่นเมื่อ 30 กรกฎาคม 2026 · ess-20260630
• 8-Kข่าวประกาศผลประกอบการยื่นเมื่อ 29 กรกฎาคม 2026 · อ่านบน sec.gov
• 10-Qรายงานรายไตรมาส สำหรับงวดที่สิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2026ยื่นเมื่อ 29 เมษายน 2026 · ess-20260331
• 8-Kข่าวประกาศผลประกอบการยื่นเมื่อ 28 เมษายน 2026 · อ่านบน sec.gov
• 10-Kรายงานประจำปี สำหรับงวดที่สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2025ยื่นเมื่อ 20 กุมภาพันธ์ 2026 · ess-20251231
• 8-Kข่าวประกาศผลประกอบการยื่นเมื่อ 4 กุมภาพันธ์ 2026 · อ่านบน sec.gov

เอกสารที่ยื่นทั้งหมดบน SEC EDGAR (CIK 920522)

• Essex เป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์เฉพาะที่ชายฝั่งตะวันตก และเทศมณฑลซานตาแคลราเพียงแห่งเดียวสร้างรายได้ 21% ใน Q2 2026 การลดตำแหน่งงานที่บริษัทเทคโนโลยีในเบย์แอเรียหรือซีแอตเทิลจะทำให้การเติบโตของค่าเช่าช้าลง
• การเติบโตของค่าเช่าในแคลิฟอร์เนียตอนใต้ช้า รายได้ของเทศมณฑลลอสแอนเจลิสเพิ่มขึ้นเพียง 1.0% ใน Q2 2026 เทียบกับปีก่อน และลดลง 0.7% จาก Q1 ถ้าความอ่อนแอนี้ยาวนานหรือแพร่กระจาย การเติบโตของทรัพย์สินเดิมอาจต่ำกว่าแนวโน้ม
• อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพิ่มต้นทุนของหนี้ใหม่และอาจลดมูลค่าอาคารอพาร์ตเมนต์ Essex มีตั๋วเงินพาณิชย์ 345 ล้านดอลลาร์ที่มีอัตราดอกเบี้ยแปรผัน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026
• แคลิฟอร์เนียและเมืองต่าง ๆ อาจออกกฎใหม่เรื่องค่าเช่าและการขับไล่ ศาลยังต้องอนุมัติการตกลงยุติคดี RealPage และอาจมีข้อกล่าวหาใหม่เกี่ยวกับเครื่องมือกำหนดค่าเช่า

Essex หาเงินทุนหลักจากพันธบัตรสาธารณะไม่มีหลักประกัน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2026 หนี้รวมอยู่ที่ 6.70 พันล้านดอลลาร์ สุทธิจากส่วนลดและต้นทุน โดยมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 3.8% และอายุคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 6.7 ปี ประกอบด้วยพันธบัตรสาธารณะอัตราคงที่ 5.0 พันล้านดอลลาร์ สินเชื่อระยะยาว 600 ล้านดอลลาร์ หนี้มีหลักประกัน 787 ล้านดอลลาร์ และตั๋วเงินพาณิชย์ 345 ล้านดอลลาร์ เงินสดที่ไม่ถูกจำกัดอยู่ที่ 58 ล้านดอลลาร์ และหลักทรัพย์ที่ซื้อขายได้อยู่ที่ 92 ล้านดอลลาร์ Essex มีวงเงินสินเชื่อไม่มีหลักประกัน 1.5 พันล้านดอลลาร์ที่ครบกำหนดในเดือนมกราคม 2030 และวงเงิน 75 ล้านดอลลาร์ที่ครบกำหนดในเดือนกรกฎาคม 2028 ยังไม่ได้เบิก แต่ตั๋วเงินพาณิชย์ลดกำลังของวงเงินที่ใหญ่กว่า สภาพคล่องอยู่ที่ประมาณ 1.4 พันล้านดอลลาร์ หนี้สุทธิอยู่ที่ 5.4 เท่าของ EBITDAre ที่ปรับปรุงแล้ว ปรับให้เป็นปกติและคิดเป็นรายปี หนี้เป็น 34% ของสินทรัพย์รวม เทียบกับขีดจำกัดตามข้อกำหนดพันธบัตร 65% ในเดือนกันยายน 2026 Essex เพิ่มสินเชื่อระยะยาว 275 ล้านดอลลาร์เพื่อชำระตั๋วเงินพาณิชย์ อันดับเครดิตคือ Baa1 ที่ Moody's และ BBB+ ที่ S&P ทั้งสองแนวโน้มคงที่

อัตราผลตอบแทนเงินปันผล

3.8% (12 เดือนที่ผ่านมา ที่ราคาวันนี้ US$274.11)

จ่ายต่อหุ้น

US$10.34 ใน 12 เดือนที่ผ่านมา (จำนวนครั้งที่จ่าย: 4)

อัตรารายปีปัจจุบัน

US$10.36 (US$2.59 × 4 ครั้งต่อปี)

อัตราการจ่ายเงินปันผล

98% ของกำไรปีบัญชีล่าสุด (ปีที่สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2025)

วันขึ้นเครื่องหมาย XD ล่าสุด

30 กันยายน 2026 US$2.59 ต่อหุ้น

เงินปันผลต่อหุ้นรายปี

ใน 5 ปีที่ผ่านมา เงินปันผลเพิ่มขึ้นประมาณ 4.4% ต่อปี ใน 10 ปีที่ผ่านมา เงินปันผลเพิ่มขึ้นประมาณ 5.2% ต่อปี

แหล่งที่มา: รายงานของบริษัทและข้อมูลตลาด อ่านเมื่อ 26 ตุลาคม 2026 วันขึ้นเครื่องหมาย XD คือวันแรกที่ผู้ซื้อไม่ได้รับเงินปันผลงวดถัดไป