Essex Property Trust

Essex Property Trust は、米国西海岸の賃貸住宅コミュニティを所有、開発、管理する不動産投資信託(REIT)です。2026年6月30日時点で、258の賃貸住宅コミュニティ、62,881戸を所有するか、持分を持っていました。市場は、南カリフォルニア(2026年 Q2 の既存物件の収益の41%)、北カリフォルニア(41%)、シアトル地域(18%)です。

シリコンバレーの中心であるサンタクララ郡が収益の21%、ロサンゼルス郡が17%を占めました。Essex は、他の所有者の賃貸住宅プロジェクトへの優先株式投資も行っています。REIT として、課税所得の大半を配当として支払い、2026年には32年連続で配当を引き上げました。

市場は Essex に、南カリフォルニアでの賃料の伸びの鈍さと、サンフランシスコ・ベイエリアの強い需要が続くかへの疑いを織り込んでいます。2026年 Q2 の既存物件の収益は、北カリフォルニアでは4.4%増えましたが、南カリフォルニアでは1.5%しか増えず、ロサンゼルス郡の収益は Q1 から0.7%減りました。ベイエリアの需要は、採用が急に変わりうるテクノロジー企業に大きく左右されます。金利が上がると、賃貸住宅 REIT の債券に対する魅力も下がり、新しい借入の費用も増えます。

Essex は2026年 Q2 に、RealPage の賃料設定をめぐる請求を解決するための3650万ドルを含め、5580万ドルの和解金も支払いました。差が縮まるには、三つのことが成り立つ必要があります。第一に、既存物件の収益の伸びが、2026年の見通しの2.5%から3.1%の範囲に近いままで、ロサンゼルスの伸びが下げ止まること。第二に、Essex が2026年と2027年に市場で予測する賃貸住宅の新規供給の少なさが、2027年の賃料の引き上げを支えること。

第三に、コア FFO が、2026年の見通しである一株当たり16.03ドルから16.25ドルの範囲に届くことです。2026年10月29日ごろと見込まれる2026年 Q3 決算が最初の試金石です。2027年2月初めの2027年の見通しが主な試金石です。これらの確認項目を満たせば、差は今後四〜六四半期で縮まる可能性があります。

縮まらない主な理由として考えられるのは、ベイエリアやシアトルでテクノロジー関連の雇用が減り、今最も強い地域で賃料の伸びが鈍ることです。

1. 2026年10月29日 · 推定これから

   2026年 Q3 決算:地域別の賃料の伸び既存物件の収益の伸びが2.8%に近く、ロサンゼルスの収益が安定しているか増えていれば合格。2026年の見通しが下がるか、南カリフォルニアがさらに下がれば不合格。
2. 2027年2月 · 推定これから

   2027年の見通し:既存物件の収益成長2027年の見通しで、既存物件の収益成長が約3%以上なら合格。2026年より低い成長の見通しなら不合格。

すべての銘柄の達成済み・未達のチェックポイント(英語)

• 2026年9月24日Essex は、Bank of America を代理人として、2億7500万ドルの無担保タームローンを結びました。満期は2029年9月24日で、一年の延長オプションが二回あり、金利は SOFR に0.8%を上乗せした水準です。Essex はこの資金を、コマーシャル・ペーパーの返済と一般的な事業目的に使う見込みです。
• 2026年7月30日Essex は2026年 Q2 の四半期報告書で、RealPage のソフトウェアの利用者が共同で賃料を引き上げたと主張する集団訴訟の案件を完全に解決するため、3650万ドルを支払うことで合意したと述べました。別の案件も1930万ドルで和解しました。どちらの和解にも、裁判所の承認が必要です。2026年5月には、取締役会が新たに5億ドルの自社株買いの計画も承認しました。
• 2026年7月29日Essex は2026年 Q2 の決算を発表しました。コア FFO は1.2%増えて一株当たり4.08ドルとなり、見通しの中間値を0.10ドル上回りました。既存物件の収益は2.7%、既存物件の NOI は2.6%増えました。総 FFO は、和解金のため17.6%減って一株当たり3.32ドルでした。Essex は、2026年のコア FFO の見通しの中間値を0.20ドル引き上げて一株当たり16.14ドルとし、既存物件の収益成長の中間値を2.8%に引き上げました。

前回の決算

2026年7月29日 (sec.govの8-K)

次回の決算

2026年10月29日ごろの予定です。企業は日付を確認していません。

• 10-Q2026年6月30日までの期間の四半期報告書提出日 2026年7月30日 · ess-20260630
• 8-K決算発表提出日 2026年7月29日 · sec.govで読む
• 10-Q2026年3月31日までの期間の四半期報告書提出日 2026年4月29日 · ess-20260331
• 8-K決算発表提出日 2026年4月28日 · sec.govで読む
• 10-K2025年12月31日までの期間の年次報告書提出日 2026年2月20日 · ess-20251231
• 8-K決算発表提出日 2026年2月4日 · sec.govで読む

SEC EDGARのすべての提出書類(CIK 920522)

• Essex が賃貸住宅を所有するのは西海岸だけで、2026年 Q2 にはサンタクララ郡だけで収益の21%を占めました。ベイエリアやシアトルのテクノロジー企業で人員削減があれば、賃料の伸びが鈍ります。
• 南カリフォルニアの賃料の伸びは鈍いです。ロサンゼルス郡の収益は、2026年 Q2 に前年から1.0%しか増えず、Q1 から0.7%減りました。この弱さが続いたり広がったりすれば、既存物件の成長は見通しを下回る可能性があります。
• 金利が上がると、新しい借入の費用が増え、賃貸住宅の価値が下がる可能性があります。Essex には、2026年6月30日時点で、変動金利のコマーシャル・ペーパーが3億4500万ドルありました。
• カリフォルニア州とその市は、賃料や立ち退きに関する新しい規則を定める可能性があります。RealPage の和解には、まだ裁判所の承認が必要で、賃料設定ツールをめぐる新たな請求もありえます。

Essex は主に無担保の公募債で資金を賄っています。2026年6月30日時点の負債総額は、割引と費用を差し引いて67億ドルで、加重平均金利は3.8%、加重平均満期は6.7年でした。 続きを読む

配当利回り

3.8% (直近12か月、本日の株価$274.11で計算)

1株あたりの支払額

直近12か月で$10.34（支払い回数：4）

現在の年間配当

$10.36（$2.59 × 年4回）

配当性向

前会計年度の利益の98%（2025年12月31日に終わった年度）

直近の権利落ち日

2026年9月30日、1株あたり$2.59

年ごとの1株配当

過去5年間で、配当は年平均約4.4%増えました。 過去10年間で、配当は年平均約5.2%増えました。

出典：企業の開示資料と市場データ（2026年10月26日時点）。権利落ち日とは、買い手が次の配当を受け取れなくなる最初の日です。