Essex Property Trust

Essex Property Trust to fundusz inwestycyjny w nieruchomości (REIT), który posiada, buduje i zarządza osiedlami mieszkaniowymi na zachodnim wybrzeżu Stanów Zjednoczonych. Na 30 czerwca 2026 roku posiadał lub miał udziały w 258 osiedlach z 62 881 mieszkaniami. Jego rynki to Południowa Kalifornia (41% przychodów z porównywalnych nieruchomości w Q2 2026), Północna Kalifornia (41%) i rejon Seattle (18%).

Hrabstwo Santa Clara, centrum Doliny Krzemowej, dało 21% przychodów, a hrabstwo Los Angeles 17%. Essex robi też inwestycje w kapitał uprzywilejowany w projekty mieszkaniowe innych właścicieli. Jako REIT wypłaca większość swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu w dywidendach, a w 2026 roku podniósł dywidendę 32. rok z rzędu.

Rynek wycenia Essex pod kątem wolnego wzrostu czynszów w Południowej Kalifornii i wątpliwości, czy silny popyt w rejonie zatoki San Francisco się utrzyma. W Q2 2026 przychody z porównywalnych nieruchomości wzrosły o 4,4% w Północnej Kalifornii, ale tylko o 1,5% w Południowej Kalifornii, a przychody w hrabstwie Los Angeles spadły o 0,7% względem Q1. Popyt w rejonie zatoki zależy w dużej mierze od firm technologicznych, których zatrudnienie może się szybko zmienić. Wyższe stopy procentowe czynią też REIT mieszkaniowe mniej atrakcyjnymi wobec obligacji i podnoszą koszt nowego długu.

Essex zapłacił też w Q2 2026 ugody sądowe w wysokości 55,8 mln dolarów, w tym 36,5 mln dolarów na zakończenie roszczeń dotyczących ustalania czynszów przez RealPage. Aby luka się zamknęła, muszą się sprawdzić trzy rzeczy. Wzrost przychodów z porównywalnych nieruchomości musi pozostać blisko przedziału od 2,5% do 3,1% z prognozy na 2026 rok, a wzrost w Los Angeles musi przestać spadać. Niska nowa podaż mieszkań, którą Essex prognozuje na swoich rynkach w 2026 i 2027 roku, musi wspierać podwyżki czynszów w 2027 roku.

Podstawowe FFO musi osiągnąć przedział od 16,03 do 16,25 dolara na akcję z prognozy na 2026 rok. Raport za Q3 2026, szacowany na około 29 października 2026 roku, to pierwszy test. Prognoza na 2027 rok na początku lutego 2027 roku jest głównym testem. Jeśli te testy wypadną dobrze, luka może się zamknąć w ciągu następnych czterech do sześciu kwartałów.

Głównym powodem, dla którego może się nie zamknąć, jest cięcie miejsc pracy w technologii w rejonie zatoki lub w Seattle, co spowolniłoby wzrost czynszów tam, gdzie jest teraz najsilniejszy.

1. 29 paź 2026 · szac.Oczekuje

   Wyniki za Q3 2026: wzrost czynszów według regionówZaliczone, jeśli wzrost przychodów z porównywalnych nieruchomości jest blisko 2,8%, a przychody w Los Angeles są stabilne lub rosną; niezaliczone, jeśli prognoza na 2026 rok zostanie obniżona albo Południowa Kalifornia dalej słabnie.
2. luty 2027 · szac.Oczekuje

   Prognoza na 2027 rok: wzrost przychodów z porównywalnych nieruchomościZaliczone, jeśli prognoza na 2027 rok zakłada wzrost przychodów z porównywalnych nieruchomości o około 3% lub więcej; niezaliczone, jeśli prognoza zakłada wolniejszy wzrost niż w 2026 roku.

Wszystkie spełnione i niespełnione punkty kontrolne wszystkich spółek (po angielsku)

• 24 września 2026Essex zawarł niezabezpieczoną pożyczkę terminową na 275 mln dolarów z Bank of America jako agentem. Zapada 24 września 2029 roku, z dwiema rocznymi opcjami przedłużenia, i jest oprocentowana na SOFR plus 0,800%. Essex zamierza użyć tych pieniędzy do spłaty papierów komercyjnych i na ogólne cele korporacyjne.
• 30 lipca 2026Essex poinformował w kwartalnym raporcie za Q2 2026, że zgodził się zapłacić 36,5 mln dolarów, aby w pełni zakończyć swoją sprawę w pozwach zbiorowych, które twierdzą, że użytkownicy oprogramowania RealPage współdziałali w podnoszeniu czynszów. Zawarł też ugodę w innej sprawie za 19,3 mln dolarów. Obie ugody wymagają zatwierdzenia przez sąd. W maju 2026 roku zarząd zatwierdził też nowy program skupu akcji na 500 mln dolarów.
• 29 lipca 2026Essex podał wyniki za Q2 2026. Podstawowe FFO wzrosło o 1,2% do 4,08 dolara na akcję, czyli o 0,10 dolara powyżej środka przedziału prognozy. Przychody z porównywalnych nieruchomości wzrosły o 2,7%, a NOI z porównywalnych nieruchomości o 2,6%. Całkowite FFO spadło o 17,6% do 3,32 dolara na akcję z powodu ugód sądowych. Essex podniósł środek przedziału prognozy podstawowego FFO na 2026 rok o 0,20 dolara do 16,14 dolara na akcję oraz środek przedziału wzrostu przychodów z porównywalnych nieruchomości do 2,8%.

Ostatnie wyniki

29 lipca 2026 (8-K na sec.gov)

Następne wyniki

Oczekiwane około 29 października 2026. Spółka nie potwierdziła terminu.

• 10-QRaport kwartalny za okres kończący się 30 czerwca 2026Złożono 30 lipca 2026 · ess-20260630
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 29 lipca 2026 · Czytaj na sec.gov
• 10-QRaport kwartalny za okres kończący się 31 marca 2026Złożono 29 kwietnia 2026 · ess-20260331
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 28 kwietnia 2026 · Czytaj na sec.gov
• 10-KRaport roczny za okres kończący się 31 grudnia 2025Złożono 20 lutego 2026 · ess-20251231
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 4 lutego 2026 · Czytaj na sec.gov
• 10-QRaport kwartalny za okres kończący się 30 września 2025Złożono 30 października 2025 · ess-20250930
• 8-KKomunikat o wynikachZłożono 29 października 2025 · Czytaj na sec.gov

Wszystkie dokumenty w SEC EDGAR (CIK 920522)

• Essex posiada mieszkania tylko na zachodnim wybrzeżu, a samo hrabstwo Santa Clara dało 21% przychodów w Q2 2026. Cięcia miejsc pracy w firmach technologicznych w rejonie zatoki lub w Seattle spowolniłyby wzrost czynszów.
• Wzrost czynszów w Południowej Kalifornii jest wolny. Przychody w hrabstwie Los Angeles wzrosły w Q2 2026 tylko o 1,0% rok do roku i spadły o 0,7% względem Q1. Jeśli ta słabość się utrzyma lub rozszerzy, wzrost porównywalnych nieruchomości może spaść poniżej prognozy.
• Wyższe stopy procentowe podnoszą koszt nowego długu i mogą obniżyć wartość budynków mieszkalnych. Essex miał 345 mln dolarów papierów komercyjnych o zmiennym oprocentowaniu na 30 czerwca 2026 roku.
• Kalifornia i jej miasta mogą uchwalać nowe przepisy o czynszach i eksmisjach. Sądy muszą jeszcze zatwierdzić ugodę w sprawie RealPage, a możliwe są nowe roszczenia dotyczące narzędzi do ustalania czynszów.

Essex finansuje się głównie niezabezpieczonymi obligacjami publicznymi. Na 30 czerwca 2026 roku łączny dług wynosił 6,70 mld dolarów, po odjęciu dyskonta i kosztów, przy średniej ważonej stopie procentowej 3,8% i średnim ważonym terminie zapadalności 6,7 roku. Czytaj dalej

Stopa dywidendy

3,8% (ostatnie 12 miesięcy, przy dzisiejszej cenie 274,11 USD)

Wypłacono na akcję

10,34 USD w ostatnich 12 miesiącach (liczba wypłat: 4)

Obecna stawka roczna

10,36 USD (2,59 USD × 4 rocznie)

Wskaźnik wypłaty

98% zysku z ostatniego roku obrotowego (rok zakończony 31 grudnia 2025)

Ostatni dzień bez dywidendy

30 września 2026, 2,59 USD na akcję

Dywidenda na akcję w poszczególnych latach

W ciągu ostatnich 5 lat dywidenda rosła o około 4,4% rocznie. W ciągu ostatnich 10 lat dywidenda rosła o około 5,2% rocznie.

Źródło: raporty spółki i dane rynkowe, odczytane 26 października 2026. Dzień bez dywidendy to pierwszy dzień, w którym kupujący nie dostaje już kolejnej wypłaty.