AR, اللغة: العربية
ESSصندوق استثمار عقاري للشقق السكنية
Essex Property Trust
معلومات عامة فقط. ليست نصيحة تناسب وضعك. ليست توصية بالشراء أو البيع. قد يملك كيفن أي سهم في هذا الموقع. اقرأ إخلاء المسؤولية (بالإنجليزية).
بقلم Kevin Amado · آخر تحديث
- السعر
- 274.11 US$
- القيمة السوقية
- القيمة السوقية 17.6 مليار US$
- رأي المحللين
- المحللون متباين
- فئة الخصم
- أقل من القيمة الجوهرية
- اختيار مميز
- اختيار مميز
- موعد النتائج القادم
- النتائج 29 أكتوبر · · تقديري
باختصار
- الفرضية
- يسعّر السوق Essex على أساس بطء الإيجارات في جنوب كاليفورنيا والشك في الطلب في منطقة الخليج، ويمكن أن يسدّ الفجوة نمو مطرد في الإيجارات مع معروض جديد منخفض في 2027 خلال أربعة إلى ستة أرباع.
- الفجوة
- قد تُغلق.
تاريخ السعر
نبذة عن الشركة
Essex Property Trust صندوق استثمار عقاري (REIT) يملك ويطور ويدير مجمعات شقق سكنية على الساحل الغربي للولايات المتحدة. في 30 يونيو 2026 كان يملك أو له حصص في 258 مجمعا سكنيا تضم 62,881 شقة. وأسواقه هي جنوب كاليفورنيا (41% من إيرادات العقارات المماثلة في Q2 2026) وشمال كاليفورنيا (41%) ومنطقة سياتل (18%).
وقدمت مقاطعة سانتا كلارا، مركز وادي السيليكون، 21% من الإيرادات، وقدمت مقاطعة لوس أنجلوس 17%. كما تستثمر Essex في أسهم ممتازة لمشاريع شقق يملكها آخرون. وبصفته REIT، يدفع معظم دخله الخاضع للضريبة توزيعات، ورفع توزيعاته في 2026 للعام الـ 32 على التوالي.
الفرضية
يسعّر السوق Essex على أساس بطء نمو الإيجارات في جنوب كاليفورنيا والشك في أن يستمر الطلب القوي في منطقة خليج سان فرانسيسكو. في Q2 2026 ارتفعت إيرادات العقارات المماثلة 4.4% في شمال كاليفورنيا لكنها ارتفعت 1.5% فقط في جنوب كاليفورنيا، وانخفضت إيرادات مقاطعة لوس أنجلوس 0.7% عن Q1. ويعتمد الطلب في منطقة الخليج كثيرا على شركات التقنية، التي قد يتغير توظيفها بسرعة. كما أن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل صناديق الاستثمار العقاري للشقق أقل جاذبية مقارنة بالسندات ويجعل الدين الجديد أكثر كلفة.
ودفعت Essex أيضا تسويات قانونية بقيمة 55.8 مليون دولار في Q2 2026، منها 36.5 مليون دولار لتسوية دعاوى تسعير الإيجارات المتعلقة بـ RealPage. ولكي تُسدّ الفجوة، يجب أن تتحقق ثلاثة أمور. يجب أن يبقى نمو إيرادات العقارات المماثلة قرب نطاق 2.5% إلى 3.1% في توقعات 2026، مع نمو في لوس أنجلوس يتوقف عن الانخفاض. ويجب أن يدعم المعروض الجديد المنخفض من الشقق الذي تتوقعه Essex في أسواقها في 2026 و2027 زيادات الإيجار في 2027.
ويجب أن تبلغ FFO الأساسية نطاق 16.03 إلى 16.25 دولار للسهم في توقعات 2026. ويقدم تقرير Q3 2026، المقدّر نحو 29 أكتوبر 2026، الاختبار الأول. وتمثل توقعات 2027 في أوائل فبراير 2027 الاختبار الرئيسي. وإذا نجحت هذه الاختبارات، يمكن أن تُسدّ الفجوة خلال الأرباع الأربعة إلى الستة القادمة.
والسبب الرئيسي الذي قد يمنع سدّها هو خفض وظائف التقنية في منطقة الخليج أو سياتل، ما سيبطئ نمو الإيجارات حيث هو أقوى الآن.
نقاط المتابعة
- 29 أكتوبر 2026 · تقديريقادمةنتائج Q3 2026: نمو الإيجارات بحسب المنطقةينجح إذا كان نمو إيرادات العقارات المماثلة قرب 2.8% وكانت إيرادات لوس أنجلوس مستقرة أو مرتفعة؛ ويفشل إذا خُفضت توقعات 2026 أو واصل جنوب كاليفورنيا الانخفاض.
- فبراير 2027 · تقديريقادمةتوقعات 2027: نمو إيرادات العقارات المماثلةينجح إذا أشارت توقعات 2027 إلى نمو في إيرادات العقارات المماثلة بنحو 3% أو أكثر؛ ويفشل إذا أشارت إلى نمو أبطأ من 2026.
كل نقاط المتابعة التي تحققت أو لم تتحقق لكل الأسهم (بالإنجليزية)
أحداث حديثة
- 24 سبتمبر 2026أبرمت Essex قرضا لأجل غير مضمون بقيمة 275 مليون دولار مع Bank of America وكيلا. ويستحق في 24 سبتمبر 2029، مع خياري تمديد لمدة سنة واحدة لكل منهما، ويحمل فائدة SOFR زائد 0.800%. وتتوقع Essex استخدام الأموال لسداد الأوراق التجارية وللأغراض العامة للشركة.
- 30 يوليو 2026قالت Essex في تقريرها ربع السنوي لـ Q2 2026 إنها وافقت على دفع 36.5 مليون دولار لتسوية قضيتها بالكامل في الدعاوى الجماعية التي تزعم أن مستخدمي برنامج RealPage تعاونوا لرفع الإيجارات. كما سوّت قضية أخرى مقابل 19.3 مليون دولار. وتحتاج التسويتان إلى موافقة المحكمة. وفي مايو 2026 وافق المجلس أيضا على خطة جديدة لإعادة شراء الأسهم بقيمة 500 مليون دولار.
- 29 يوليو 2026أعلنت Essex نتائج Q2 2026. ارتفعت FFO الأساسية 1.2% إلى 4.08 دولار للسهم، أي أعلى بـ 0.10 دولار من نقطة منتصف توقعاتها. وارتفعت إيرادات العقارات المماثلة 2.7% وارتفع صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة 2.6%. وانخفضت FFO الإجمالية 17.6% إلى 3.32 دولار للسهم بسبب التسويات القانونية. ورفعت Essex نقطة منتصف توقعات FFO الأساسية لعام 2026 بمقدار 0.20 دولار إلى 16.14 دولار للسهم ونقطة منتصف نمو إيرادات العقارات المماثلة إلى 2.8%.
عرض حدث أقدم واحدإخفاء الأحداث الأقدم
- 28 أبريل 2026أعلنت Essex نتائج Q1 2026. ارتفعت FFO الأساسية 2.3% إلى 4.06 دولار للسهم. وارتفعت إيرادات العقارات المماثلة 2.9% وارتفع صافي الدخل التشغيلي للعقارات المماثلة 4.1%. ورفعت Essex توزيعها السنوي بنسبة 0.8% إلى 10.36 دولار للسهم، وهي زيادتها السنوية الـ 32 على التوالي.
التقارير والمواعيد
- آخر نتائج
- 29 يوليو 2026 (نموذج 8-K على sec.gov)
- النتائج القادمة
- متوقعة نحو 29 أكتوبر 2026. لم تؤكد الشركة هذا الموعد.
- 10-Qتقرير ربع سنوي عن الفترة المنتهية في 30 يونيو 2026قُدِّم في 30 يوليو 2026 · ess-20260630
- 8-Kبيان النتائجقُدِّم في 29 يوليو 2026 · اقرأ على sec.gov
- 10-Qتقرير ربع سنوي عن الفترة المنتهية في 31 مارس 2026قُدِّم في 29 أبريل 2026 · ess-20260331
- 8-Kبيان النتائجقُدِّم في 28 أبريل 2026 · اقرأ على sec.gov
- 10-Kتقرير سنوي عن الفترة المنتهية في 31 ديسمبر 2025قُدِّم في 20 فبراير 2026 · ess-20251231
- 8-Kبيان النتائجقُدِّم في 4 فبراير 2026 · اقرأ على sec.gov
المخاطر
- تملك Essex شققا على الساحل الغربي فقط، وقدمت مقاطعة سانتا كلارا وحدها 21% من الإيرادات في Q2 2026. وسيبطئ خفض الوظائف في شركات التقنية في منطقة الخليج أو سياتل نمو الإيجارات.
- نمو الإيجارات في جنوب كاليفورنيا بطيء. ارتفعت إيرادات مقاطعة لوس أنجلوس 1.0% فقط في Q2 2026 عن العام السابق وانخفضت 0.7% عن Q1. وإذا استمر هذا الضعف أو انتشر، فقد ينخفض نمو العقارات المماثلة دون التوقعات.
- ارتفاع أسعار الفائدة يرفع كلفة الدين الجديد وقد يخفض قيمة مباني الشقق. وكان لدى Essex 345 مليون دولار من الأوراق التجارية بفائدة متغيرة في 30 يونيو 2026.
- يمكن لكاليفورنيا ومدنها إصدار قواعد جديدة بشأن الإيجارات والإخلاء. ولا تزال المحاكم بحاجة إلى الموافقة على تسوية RealPage، ومن الممكن ظهور دعاوى جديدة بشأن أدوات تسعير الإيجارات.
الميزانية العمومية
- النقد
- 150 مليون US$
- الدين
- 6.7 مليار US$
- صافي الدين
- 6.6 مليار US$
- صافي الدين / EBITDA
- 5.4×
- كما تذكرها الشركة
- خط ائتمان
- 1.2 مليار US$
- غير مسحوب، حتى يناير 2030
النقد مقابل الدين
دين مغطى بالنقدصافي الدين 6.6 مليار US$
الرافعة المالية: صافي الدين / EBITDA
منخفضة، أقل من 2×متوسطة، من 2× إلى 4×مرتفعة، أكثر من 4×
التصنيفات الائتمانية
- Moody's Baa1 · النظرة المستقبلية مستقرة
- S&P BBB+ · النظرة المستقبلية مستقرة
تمول Essex نفسها أساسا بسندات عامة غير مضمونة. في 30 يونيو 2026 بلغ إجمالي الدين 6.70 مليار دولار، صافيا من الخصومات والتكاليف، بمتوسط مرجح لسعر الفائدة 3.8% ومتوسط مرجح للاستحقاق 6.7 سنة. وشمل 5.0 مليار دولار من سندات عامة بفائدة ثابتة، و600 مليون دولار من قروض لأجل، و787 مليون دولار من دين مضمون، و345 مليون دولار من أوراق تجارية. وبلغ النقد غير المقيد 58 مليون دولار والأوراق المالية القابلة للتداول 92 مليون دولار. ولدى Essex خط ائتمان غير مضمون بقيمة 1.5 مليار دولار يستحق في يناير 2030 وخط بقيمة 75 مليون دولار يستحق في يوليو 2028؛ ولم يُسحب شيء منهما، لكن الأوراق التجارية تقلل طاقة الخط الأكبر. وبلغت السيولة نحو 1.4 مليار دولار. وبلغ صافي الدين 5.4 مرة EBITDAre المعدلة، بعد التسوية والتحويل إلى أساس سنوي. وكان الدين 34% من إجمالي الأصول مقابل حد تعهد السندات البالغ 65%. وفي سبتمبر 2026 أضافت Essex قرضا لأجل بقيمة 275 مليون دولار لسداد الأوراق التجارية. وتصنيفاتها Baa1 لدى Moody's وBBB+ لدى S&P، كلاهما بنظرة مستقبلية مستقرة.
توزيعات الأرباح
- عائد توزيعات الأرباح
- 3.8% (آخر 12 شهرا، بسعر اليوم 274.11 US$)
- المدفوع لكل سهم
- 10.34 US$ خلال آخر 12 شهرا (عدد الدفعات: 4)
- المعدل السنوي الحالي
- 10.36 US$ (2.59 US$ × 4 في السنة)
- نسبة التوزيع
- 98% من أرباح السنة المالية الأخيرة (السنة المنتهية في 31 ديسمبر 2025)
- آخر تاريخ لانقطاع الاستحقاق
- 30 سبتمبر 2026، 2.59 US$ لكل سهم
توزيعات الأرباح لكل سهم حسب السنة
| 2016 | 6.40 US$ | |
|---|---|---|
| 2017 | 7.00 US$ | |
| 2018 | 7.44 US$ | |
| 2019 | 7.80 US$ | |
| 2020 | 8.312 US$ | |
| 2021 | 8.36 US$ | |
| 2022 | 8.80 US$ | |
| 2023 | 9.24 US$ | |
| 2024 | 7.35 US$ | |
| 2025 | 10.16 US$ |
خلال آخر 5 سنوات، ارتفعت توزيعات الأرباح بنحو 4.4% في السنة. خلال آخر 10 سنوات، ارتفعت توزيعات الأرباح بنحو 5.2% في السنة.
المصدر: تقارير الشركة وبيانات السوق، قُرئت في 26 أكتوبر 2026. تاريخ انقطاع الاستحقاق هو أول يوم لا يحصل فيه المشتري على الدفعة التالية.
شركات مشابهة
- INVHInvitation Homesالمشترك: التنظيم والمحاكم, أسعار الفائدة
- القيمة الجوهرية
- أقل بكثير من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- قد تُغلق
- MRXMarex Groupالمشترك: التنظيم والمحاكم, أسعار الفائدة
- القيمة الجوهرية
- قريب من القيمة الجوهرية (تقدير الذكاء الاصطناعي)
- الفجوة
- قد تُغلق
- BACBank of Americaالمشترك: أسعار الفائدة, التنظيم والمحاكم
- القيمة الجوهرية
- أقل من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- قد تُغلق
- FICOFICOالمشترك: التنظيم والمحاكم, أسعار الفائدة
- القيمة الجوهرية
- أقل من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- بطيئة
- USBU.S. Bancorpالمشترك: أسعار الفائدة, التنظيم والمحاكم
- القيمة الجوهرية
- قريب من القيمة الجوهرية
- الفجوة
- قد تُغلق