Essex Property Trust

Essex Property Trust adalah perusahaan investasi real estat (REIT) yang memiliki, mengembangkan, dan mengelola komunitas apartemen di Pantai Barat Amerika Serikat. Per 30 Juni 2026, Essex memiliki atau berkepentingan pada 258 komunitas apartemen dengan 62.881 unit apartemen. Pasarnya adalah California Selatan (41% pendapatan properti yang sama pada Q2 2026), California Utara (41%), dan wilayah Seattle (18%).

Santa Clara County, pusat Silicon Valley, menyumbang 21% pendapatan, dan Los Angeles County menyumbang 17%. Essex juga melakukan investasi ekuitas preferen pada proyek apartemen milik pemilik lain. Sebagai REIT, Essex membayarkan sebagian besar penghasilan kena pajaknya sebagai dividen, dan menaikkan dividennya pada 2026 untuk tahun ke-32 berturut-turut.

Pasar menilai Essex karena pertumbuhan sewa yang lambat di California Selatan dan keraguan bahwa permintaan yang kuat di San Francisco Bay Area akan bertahan. Pada Q2 2026, pendapatan properti yang sama naik 4,4% di California Utara tetapi hanya 1,5% di California Selatan, dan pendapatan Los Angeles County turun 0,7% dari Q1. Permintaan di Bay Area sangat bergantung pada perusahaan teknologi, yang perekrutannya bisa berubah cepat. Suku bunga yang lebih tinggi juga membuat REIT apartemen kurang menarik dibandingkan obligasi, dan membuat utang baru lebih mahal.

Essex juga membayar penyelesaian hukum sebesar 55,8 juta dolar pada Q2 2026, termasuk 36,5 juta dolar untuk menyelesaikan gugatan penetapan harga sewa RealPage. Agar kesenjangan menutup, tiga hal harus terjadi. Pertumbuhan pendapatan properti yang sama harus tetap mendekati kisaran 2,5% sampai 3,1% dari panduan 2026, dengan pertumbuhan Los Angeles yang berhenti turun. Pasokan apartemen baru yang rendah yang diperkirakan Essex untuk pasarnya pada 2026 dan 2027 harus mendukung kenaikan sewa pada 2027.

Core FFO harus mencapai kisaran 16,03 sampai 16,25 dolar per saham dari panduan 2026. Laporan Q3 2026, yang diperkirakan sekitar 29 Oktober 2026, memberi ujian pertama. Panduan 2027 pada awal Februari 2027 adalah ujian utama. Jika pemeriksaan ini lulus, kesenjangan dapat menutup dalam empat sampai enam kuartal ke depan.

Alasan utama kesenjangan mungkin tidak menutup adalah pemangkasan pekerjaan teknologi di Bay Area atau Seattle, yang akan memperlambat pertumbuhan sewa di tempat yang kini paling kuat.

1. 29 Okt 2026 · perk.Akan datang

   Hasil Q3 2026: pertumbuhan sewa menurut wilayahLulus jika pertumbuhan pendapatan properti yang sama mendekati 2,8% dan pendapatan Los Angeles stabil atau naik; gagal jika panduan 2026 dipangkas atau California Selatan turun lagi.
2. Februari 2027 · perk.Akan datang

   Panduan 2027: pertumbuhan pendapatan properti yang samaLulus jika panduan 2027 untuk pertumbuhan pendapatan properti yang sama sekitar 3% atau lebih; gagal jika panduan menunjukkan pertumbuhan yang lebih lambat daripada pada 2026.

Semua titik periksa yang lolos dan gagal dari semua pilihan (dalam bahasa Inggris)

• 24 September 2026Essex membuat pinjaman berjangka tanpa jaminan sebesar 275 juta dolar dengan Bank of America sebagai agen. Pinjaman ini jatuh tempo pada 24 September 2029, dengan dua opsi perpanjangan satu tahun, dan berbunga SOFR ditambah 0,800%. Essex berencana memakai uangnya untuk melunasi commercial paper dan untuk keperluan korporasi umum.
• 30 Juli 2026Essex mengatakan dalam laporan kuartalan Q2 2026 bahwa perusahaan setuju membayar 36,5 juta dolar untuk menyelesaikan sepenuhnya kasusnya dalam gugatan kelompok yang menuduh bahwa pengguna perangkat lunak RealPage bekerja sama menaikkan sewa. Perusahaan juga menyelesaikan kasus lain senilai 19,3 juta dolar. Kedua penyelesaian membutuhkan persetujuan pengadilan. Pada Mei 2026, dewan juga menyetujui rencana pembelian kembali saham baru senilai 500 juta dolar.
• 29 Juli 2026Essex melaporkan hasil Q2 2026. Core FFO naik 1,2% menjadi 4,08 dolar per saham, 0,10 dolar di atas titik tengah panduannya. Pendapatan properti yang sama naik 2,7% dan NOI properti yang sama naik 2,6%. Total FFO turun 17,6% menjadi 3,32 dolar per saham karena penyelesaian hukum. Essex menaikkan titik tengah panduan Core FFO 2026 sebesar 0,20 dolar menjadi 16,14 dolar per saham dan titik tengah pertumbuhan pendapatan properti yang sama menjadi 2,8%.

Laporan laba terakhir

29 Juli 2026 (8-K di sec.gov)

Laporan laba berikutnya

Diperkirakan sekitar 29 Oktober 2026. Perusahaan belum mengonfirmasi tanggalnya.

• 10-QLaporan kuartalan untuk periode yang berakhir pada 30 Juni 2026Diajukan pada 30 Juli 2026 · ess-20260630
• 8-KSiaran pers labaDiajukan pada 29 Juli 2026 · Baca di sec.gov
• 10-QLaporan kuartalan untuk periode yang berakhir pada 31 Maret 2026Diajukan pada 29 April 2026 · ess-20260331
• 8-KSiaran pers labaDiajukan pada 28 April 2026 · Baca di sec.gov
• 10-KLaporan tahunan untuk periode yang berakhir pada 31 Desember 2025Diajukan pada 20 Februari 2026 · ess-20251231
• 8-KSiaran pers labaDiajukan pada 4 Februari 2026 · Baca di sec.gov

Semua dokumen di SEC EDGAR (CIK 920522)

• Essex memiliki apartemen hanya di Pantai Barat, dan Santa Clara County saja menyumbang 21% pendapatan pada Q2 2026. Pemutusan kerja di perusahaan teknologi di Bay Area atau Seattle akan memperlambat pertumbuhan sewa.
• Pertumbuhan sewa di California Selatan lambat. Pendapatan Los Angeles County hanya naik 1,0% pada Q2 2026 dari setahun sebelumnya dan turun 0,7% dari Q1. Jika kelemahan ini bertahan atau menyebar, pertumbuhan properti yang sama dapat turun di bawah panduan.
• Suku bunga yang lebih tinggi menaikkan biaya utang baru dan dapat menurunkan nilai gedung apartemen. Essex memiliki commercial paper sebesar 345 juta dolar dengan bunga variabel per 30 Juni 2026.
• California dan kota-kotanya dapat membuat aturan baru tentang sewa dan penggusuran. Pengadilan masih harus menyetujui penyelesaian RealPage, dan gugatan baru tentang alat penetapan harga sewa mungkin terjadi.

Essex membiayai diri terutama dengan obligasi publik tanpa jaminan. Per 30 Juni 2026, total utang sebesar 6,70 miliar dolar, bersih dari diskon dan biaya, dengan suku bunga rata-rata tertimbang 3,8% dan jatuh tempo rata-rata tertimbang 6,7 tahun. Baca selengkapnya

Imbal hasil dividen

3,8% (12 bulan terakhir, pada harga hari ini US$274,11)

Dibayar per saham

US$10,34 dalam 12 bulan terakhir (jumlah pembayaran: 4)

Tarif tahunan saat ini

US$10,36 (US$2,59 × 4 per tahun)

Rasio pembayaran

98% dari laba tahun fiskal terakhir (tahun yang berakhir pada 31 Desember 2025)

Tanggal ex-dividen terakhir

30 September 2026, US$2,59 per saham

Dividen per saham menurut tahun

Dalam 5 tahun terakhir, dividen naik sekitar 4,4% per tahun. Dalam 10 tahun terakhir, dividen naik sekitar 5,2% per tahun.

Sumber: laporan perusahaan dan data pasar, dibaca pada 26 Oktober 2026. Tanggal ex-dividen adalah hari pertama ketika pembeli tidak lagi menerima pembayaran berikutnya.