Simon Property Group

Simon Property Group は、主に米国で、ショッピングモール、Premium Outlets、その他の商業・複合用途の物件を所有する不動産投資信託(REIT)です。収入の大半は、小売店、飲食店、エンターテインメントのテナントが支払う賃料です。2026年6月30日時点で、米国のモールと Premium Outlets の稼働率は96.0%で、テナントの過去12か月の売上は一平方フィートあたり838ドルでした。

Simon は、欧州のモール所有者 Klépierre の持ち分や、小売ブランドへのその他のプラットフォーム投資も持っています。2025年10月には、すでに持ち分を持っていた The Taubman Realty Group の取引を完了しました。本社はインディアナポリスにあり、S&P 100 に入っています。

市場は Simon を、価値が長期金利に連動する他の REIT と同じように織り込み、実店舗の小売がオンライン販売に対して伸び続けられるかを疑っています。Simon には新しいリーダーもいます。長年会長兼 CEO を務めた David Simon が2026年3月22日に亡くなり、取締役会は最高執行責任者の Eli Simon(38歳)を CEO 兼社長に任命しました。業績は堅調で、2026年のQ2に一株あたりの Real Estate FFO は7.9%増え、国内物件の NOI は8.5%増え、テナントの一平方フィートあたりの売上は13.9%増え、稼働率は96.0%にとどまりました。

Simon は2026年の Real Estate FFO の見通しを、一株13.20ドルから13.30ドルに引き上げました。差が縮まるには、三つのことが必要です。第一に、NOI が一桁台半ばから後半の伸びを保ち、稼働率が96%近くで、一平方フィートあたりの賃料が上がり続けることです。第二に、新しい CEO が、賃貸、開発、資本の使い方で同じ規律を保ち、S&P の A と Moody's の A3 という格付けを安定させることです。

第三に、Simon が現在の平均約4.1%を上回る金利で債務を借り換えるため、長期金利が安定したままであることです。2026年11月5日のQ3 2026の決算と、2027年初めの2027年の見通しが試金石になります。これらの確認を通過すれば、差は今後四〜八四半期で縮まる可能性があります。縮まらない主な理由は、長期金利の上昇で、資金調達コストが上がり、賃料収入の価値が下がることです。

1. 2026年11月5日これから

   2026年Q3決算:NOI と稼働率国内物件の NOI の伸びが5%以上で、稼働率が96%近く、2026年の Real Estate FFO の見通しが維持または引き上げられれば合格。見通しの引き下げか、稼働率の低下なら不合格。
2. 2027年2月 · 推定これから

   新 CEO のもとでの2027年の見通しReal Estate FFO の成長が2026年の伸びに近く、配当方針が安定している2027年の見通しなら合格。FFO が横ばいか、投資計画の縮小を示す見通しなら不合格。

すべての銘柄の達成済み・未達のチェックポイント(英語)

• 2026年10月6日Simon は、2026年Q3の決算を2026年11月5日の市場終了後に発表すると述べました。
• 2026年8月10日Simon は2026年Q2の決算を発表しました。Real Estate FFO は希薄化後一株あたり3.29ドルで7.9%増え、純利益は希薄化後一株あたり1.49ドルでした。国内物件の NOI は8.5%増えました。米国のモールと Premium Outlets の稼働率は96.0%で、基本最低賃料は6.3%増の一平方フィートあたり62.42ドルでした。Simon は2026年の Real Estate FFO の見通しを一株13.20ドルから13.30ドルに引き上げ、四半期配当を一年前から4.7%増の2.25ドルに引き上げました。四半期中に2.114億ドルの株式とユニットを買い戻しました。
• 2026年3月23日Simon は、会長、CEO 兼社長の David Simon の死去を発表しました。取締役会は、最高執行責任者の Eli Simon を CEO 兼社長に任命しました。

前回の決算

2026年8月10日 (sec.govの8-K)

次回の決算

2026年11月5日。企業が確認済みです。

• 10-Q2026年6月30日までの期間の四半期報告書提出日 2026年8月10日 · spg-20260630x10q
• 8-K決算発表提出日 2026年8月10日 · sec.govで読む
• 8-K決算発表提出日 2026年5月11日 · sec.govで読む
• 10-Q2026年3月31日までの期間の四半期報告書提出日 2026年5月11日 · spg-20260331x10q
• 10-K2025年12月31日までの期間の年次報告書提出日 2026年2月25日 · spg-20251231x10k

SEC EDGARのすべての提出書類(CIK 1063761)

• 長期金利が上がると、2026年6月30日時点で Simon の持ち分で357億ドルあった債務の借り換えコストが上がり、投資家が賃料収入に与える価値が下がります。
• 小売店の破産や閉店は、稼働率と賃料を下げる可能性があります。オンライン販売は、小売売上の一部を取り込み続けています。
• Eli Simon は David Simon の死去を受けて、2026年3月に CEO になりました。新しいリーダーは戦略や資本配分を変える可能性があり、市場は今後数年でその実績を判断します。
• Simon は、Klépierre や小売ブランドのプラットフォームなど、中核のモール以外にも投資しています。これらの投資の損失や減損は、利益を下げる可能性があります。

Simon は、主に無担保債、抵当ローン、リボルビング与信で資金を調達しています。2026年6月30日時点の、合弁事業の負債の持ち分を含む Simon の持ち分での総負債は357億ドルで、そのうち連結負債は282億ドルでした。 続きを読む

配当利回り

4.3% (直近12か月、本日の株価$205.55で計算)

1株あたりの支払額

直近12か月で$8.90（支払い回数：4）

現在の年間配当

$9.00（$2.25 × 年4回）

配当性向

前会計年度の利益の60%（2025年12月31日に終わった年度）

直近の権利落ち日

2026年9月9日、1株あたり$2.25

年ごとの1株配当

過去5年間で、配当は年平均約10.1%増えました。 過去10年間で、配当は年平均約3.3%増えました。

出典：企業の開示資料と市場データ（2026年10月26日時点）。権利落ち日とは、買い手が次の配当を受け取れなくなる最初の日です。